Erhaltungsaufwand
Auch: Instandhaltungsaufwand · Erhaltungsaufwendungen
Erhaltungsaufwand sind Ausgaben, die den bestehenden Zustand einer Immobilie lediglich instandhalten oder instandsetzen, ohne sie wesentlich zu verbessern oder zu erweitern. Er kann bei Vermietung oder betrieblicher Nutzung im Jahr der Zahlung in voller Höhe steuerlich abgesetzt werden – im Gegensatz zu Herstellungskosten, die nur über die Abschreibung verteilt geltend gemacht werden können.
Ausführliche Erklärung
Für Vermieter und Kapitalanleger ist die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten eine der wichtigsten steuerlichen Weichenstellungen:
- Erhaltungsaufwand umfasst typische Reparatur- und Instandhaltungsmaßnahmen: Erneuerung von Heizungsanlagen, Fenstern, Bädern, Dach, Fassadenanstrich, Reparatur schadhafter Bauteile – solange dabei keine wesentliche Verbesserung über den ursprünglichen (zeitgemäßen) Standard hinaus erfolgt.
- Abgrenzung zu Herstellungskosten: Herstellungskosten liegen vor, wenn eine Immobilie über ihren ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessert wird (z. B. Anhebung des Standards von einfach auf sehr gehoben in mindestens drei der vier zentralen Ausstattungsbereiche: Heizung, Sanitär, Elektroinstallation, Fenster), oder wenn eine Erweiterung (Anbau, Aufstockung) vorliegt.
- Anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG): Eine zentrale Sonderregel für Vermieter: Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung durchgeführt werden, gelten als Herstellungskosten – und müssen über die AfA verteilt werden –, sobald die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 % der Gebäudeanschaffungskosten übersteigen. Diese Grenze wird in der Praxis häufig unterschätzt, insbesondere bei sanierungsbedürftigen Bestandsimmobilien, und kann bei Renovierungspaketen kurz nach dem Kauf zu einer unerwarteten "Umqualifizierung" führen.
- Verteilung größerer Erhaltungsaufwendungen (§ 82b EStDV): Bei Wohngebäuden im Privatvermögen kann größerer Erhaltungsaufwand auf Antrag gleichmäßig auf 2 bis 5 Jahre verteilt werden – dies ist sinnvoll, um Progressionsspitzen zu vermeiden oder Verluste über mehrere Jahre zu strecken.
- Praxisrelevanz: Käufer sanierungsbedürftiger Bestandsobjekte sollten Sanierungsmaßnahmen zeitlich und finanziell planen und mit dem Steuerberater abstimmen, ob und wann die 15 %-Grenze der anschaffungsnahen Herstellungskosten überschritten wird.
Beispiel aus der Praxis
Ein Vermieter kauft ein Mehrfamilienhaus für 300.000 Euro Gebäudeanteil und lässt im ersten Jahr für 40.000 Euro das Dach neu decken und die Fenster austauschen. Da die Aufwendungen (40.000 Euro) mehr als 15 % von 300.000 Euro (45.000 Euro Grenze knapp unterschritten – bei 50.000 Euro wäre die Grenze überschritten) betragen würden, ist hier genau zu prüfen: Läge der Betrag bei 50.000 Euro, müsste er über die Gebäude-AfA verteilt statt sofort abgesetzt werden.
Rechtsgrundlage
- § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG – Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Umqualifizierung von Erhaltungsaufwand in Herstellungskosten bei Überschreiten der 15 %-Grenze innerhalb von drei Jahren.
- § 21 EStG – Erhaltungsaufwand als sofort abziehbare Werbungskosten bei Vermietungseinkünften.
- § 82b EStDV – Möglichkeit der Verteilung größeren Erhaltungsaufwands auf 2 bis 5 Jahre bei Wohngebäuden im Privatvermögen.