Anschaffungsnahe Herstellungskosten
Auch: 15-Prozent-Grenze § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG · anschaffungsnahe Aufwendungen
Anschaffungsnahe Herstellungskosten liegen vor, wenn ein Käufer innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf eines Gebäudes Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchführen lässt, deren Kosten (netto) 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen. Diese Kosten dürfen dann steuerlich nicht sofort als Werbungskosten abgezogen werden, sondern erhöhen die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung (AfA) und wirken sich nur über viele Jahre verteilt steuermindernd aus.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist diese Regelung besonders bei der Beratung von Kapitalanlegern relevant, die eine sanierungsbedürftige Bestandsimmobilie kaufen und direkt renovieren wollen. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG typisiert eine an sich reine Erhaltungsmaßnahme (normalerweise sofort abziehbarer Werbungskostenaufwand) als Herstellungskosten, wenn:
- die Baumaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung (maßgeblich: Übergang von Nutzen und Lasten laut Kaufvertrag) durchgeführt werden, und
- die Nettoaufwendungen dafür 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Grundstücksanteil) übersteigen.
Zu den anzurechnenden Kosten zählen insbesondere Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen (neue Fenster, Bad, Heizung, Elektrik, Dach). Nicht eingerechnet werden nach dem Gesetz übliche, jährlich anfallende Erhaltungsaufwendungen sowie Kosten für Erweiterungen im engeren Sinne (Anbauten) – letztere gelten ohnehin unabhängig von der 15-%-Grenze als Herstellungskosten. Wird die Grenze überschritten, verlieren sämtliche eingerechneten Kosten rückwirkend ihren Sofortabzugscharakter und werden der AfA-Bemessungsgrundlage zugeschlagen – mit der Folge, dass sich die Steuerersparnis über die Nutzungsdauer (i. d. R. 2 % bzw. 50 Jahre linear, ggf. degressiv) statt in einem Jahr verteilt.
Praxisrelevanz für den Makler: Käufer, die eine "Kernsanierung sofort nach Kauf" planen, sollten frühzeitig steuerlich beraten werden – ggf. lohnt sich eine zeitliche Streckung der Maßnahmen über die Drei-Jahres-Grenze hinaus, um den Sofortabzug zu erhalten. Die Grenze wird häufig unterschätzt, da 15 % bei größeren Sanierungen (Bad, Heizung, Fenster in Kombination) schnell erreicht sind.
Beispiel aus der Praxis
Ein Anleger kauft eine Eigentumswohnung für 200.000 EUR (davon 160.000 EUR Gebäudeanteil) und lässt innerhalb der ersten zwei Jahre nach dem Kauf Bad, Elektrik und Fenster für insgesamt 28.000 EUR netto erneuern. Da 28.000 EUR mehr als 15 % von 160.000 EUR (= 24.000 EUR) sind, gelten die gesamten 28.000 EUR als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Ein Sofortabzug als Werbungskosten ist ausgeschlossen; die Summe erhöht die AfA-Bemessungsgrundlage und wird über die Restnutzungsdauer abgeschrieben.
Rechtsgrundlage
- § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG – Regelung der anschaffungsnahen Herstellungskosten und der 15-%-Grenze.
- Ständige BFH-Rechtsprechung zur Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten.