Anschaffungskosten
Auch: Anschaffungswert
Die Anschaffungskosten sind die Aufwendungen, die ein Käufer leistet, um eine Immobilie zu erwerben und in einen nutzungsbereiten Zustand zu versetzen. Sie bilden die zentrale Wertgröße für Bilanzierung, Abschreibung und die Ermittlung eines steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns.
Ausführliche Erklärung
Rechtlich definiert ist der Begriff in § 255 Abs. 1 HGB: Anschaffungskosten sind Aufwendungen, die geleistet werden, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und ihn in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, soweit sie ihm einzeln zugeordnet werden können. Diese handelsrechtliche Definition wird auch im Steuerrecht (Einkommensteuer, Grunderwerbsteuer) zugrunde gelegt.
Bei einer Immobilie setzen sich die Anschaffungskosten typischerweise zusammen aus:
- dem vereinbarten Kaufpreis,
- den Anschaffungsnebenkosten (Notar- und Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer, Maklerprovision, Vermessungskosten),
- nachträglichen Anschaffungskosten (z. B. spätere Erschließungskosten),
- abzüglich etwaiger Anschaffungspreisminderungen (z. B. Rabatte, Skonti), soweit dem Objekt einzeln zuordenbar.
Bei bebauten Grundstücken müssen die Gesamtkosten für die Abschreibung (AfA) auf Grund und Boden (nicht abschreibbar) und Gebäude (abschreibbar) aufgeteilt werden, meist nach dem Verhältnis der Verkehrswerte beider Bestandteile. Die Anschaffungskosten des Gebäudeanteils bilden die Bemessungsgrundlage für die lineare Abschreibung nach § 7 EStG. Bei einem späteren Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist (§ 23 EStG) wird der Veräußerungsgewinn als Differenz zwischen Veräußerungserlös und (um AfA geminderten) Anschaffungskosten ermittelt.
Beispiel aus der Praxis
Ein Investor kauft eine vermietete Eigentumswohnung für 300.000 Euro. Hinzu kommen Grunderwerbsteuer (5 % = 15.000 Euro), Notar- und Grundbuchkosten (ca. 6.000 Euro) und Maklerprovision (3,57 % inkl. USt = ca. 10.700 Euro). Die Anschaffungskosten betragen damit rund 331.700 Euro. Entfällt davon ein Anteil von 80 % auf das Gebäude, bildet dieser Betrag die Abschreibungsbasis für die jährliche AfA.
Rechtsgrundlage
- § 255 Abs. 1 HGB – Legaldefinition der Anschaffungskosten (Erwerb + Versetzung in betriebsbereiten Zustand, einschließlich Anschaffungsnebenkosten).
- Ergänzend im Steuerrecht relevant für AfA-Bemessung (§ 7 EStG) und Spekulationsgewinnermittlung (§ 23 EStG).