Degressive Gebäude-AfA
Auch: degressive Abschreibung § 7 Abs. 5a EStG · degressive Gebäudeabschreibung
Die degressive Gebäude-AfA ist eine 2024 durch das Wachstumschancengesetz wiedereingeführte Abschreibungsmethode für neu errichtete oder neu erworbene Wohngebäude. Statt eines gleichbleibenden linearen Prozentsatzes der ursprünglichen Anschaffungskosten wird jährlich ein fester Satz von 5 % vom jeweiligen Restbuchwert abgeschrieben – mit der Folge fallender Abschreibungsbeträge über die Zeit.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist die degressive AfA ein wichtiges Verkaufsargument bei Neubau-Kapitalanlagen, da sie in den ersten Jahren nach Fertigstellung oder Kauf eine deutlich höhere steuerliche Entlastung als die lineare AfA ermöglicht:
- Satz: 5 % vom Restbuchwert pro Jahr (§ 7 Abs. 5a Satz 4 EStG). Im ersten Jahr entspricht dies 5 % der Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten, in den Folgejahren jeweils 5 % des nach Abzug der bisherigen AfA verbleibenden Restwerts – die absoluten Abschreibungsbeträge sinken also von Jahr zu Jahr.
- Zeitliche Voraussetzung: Baubeginn (bei Herstellung) bzw. rechtswirksamer obligatorischer Kaufvertrag (bei Anschaffung) muss zwischen dem 30.09.2023 und dem 30.09.2029 liegen.
- Objektvoraussetzung: Das Gebäude muss Wohnzwecken dienen und in einem EU-/EWR-Mitgliedstaat belegen sein.
- Wechselrecht: Ein Übergang von der degressiven zur linearen AfA ist jederzeit möglich (§ 7 Abs. 5a Satz 7 EStG) und kann sinnvoll sein, sobald die lineare Abschreibung höhere Beträge ergibt; der umgekehrte Wechsel (linear zu degressiv) ist ausgeschlossen.
- Kombination mit Sonderabschreibung: Die degressive AfA kann grundsätzlich neben der Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau (§ 7b EStG) genutzt werden, wobei die konkreten Fördervoraussetzungen jeweils separat zu prüfen sind.
Für Kapitalanleger bedeutet die degressive AfA einen spürbaren Liquiditätsvorteil in den ersten Jahren nach dem Investment, da die höhere Abschreibung die steuerliche Bemessungsgrundlage der Mieteinkünfte stärker mindert. Makler sollten bei der Vermarktung von Neubauprojekten an Kapitalanleger auf diese Regelung als attraktives Zusatzargument hinweisen, gleichzeitig aber auf eine individuelle steuerliche Beratung verweisen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Anleger erwirbt eine neu gebaute Eigentumswohnung mit Herstellungskosten von 300.000 EUR, Kaufvertrag im Jahr 2025. Im ersten Jahr kann er 5 % von 300.000 EUR = 15.000 EUR abschreiben. Im zweiten Jahr beträgt der Restbuchwert 285.000 EUR, sodass 5 % davon = 14.250 EUR abgeschrieben werden. Die Abschreibungsbeträge sinken so von Jahr zu Jahr, bis ein Wechsel zur linearen AfA vorteilhafter wird.
Rechtsgrundlage
- § 7 Abs. 5a EStG – Grundlage der degressiven Gebäudeabschreibung, eingeführt durch das Wachstumschancengesetz 2024.