Lineare Gebäude-AfA
Auch: Lineare Absetzung für Abnutzung · Gebäudeabschreibung
Die lineare Gebäude-AfA ist die steuerliche Abschreibung eines Gebäudes in gleichbleibenden Jahresraten, berechnet als fester Prozentsatz der Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Sie mindert über die Nutzungsdauer verteilt den steuerpflichtigen Gewinn bzw. die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Ausführliche Erklärung
§ 7 Abs. 4 EStG legt für Gebäude typisierte, vom tatsächlichen Wertverzehr losgelöste AfA-Sätze fest, die unabhängig vom individuellen Zustand des Objekts anzuwenden sind. Maßgeblich ist in erster Linie das Fertigstellungsdatum:
- Nach dem 31.12.2022 fertiggestellte Wohngebäude: jährlich 3 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten (angehoben durch das Wachstumschancengesetz, um den Wohnungsneubau steuerlich zu begünstigen).
- Vor dem 1.1.2023 fertiggestellte Gebäude (soweit nicht Betriebsvermögen mit Nutzung zu anderen als Wohnzwecken): grundsätzlich 2 %, bei Fertigstellung vor 1925 2,5 % jährlich.
- Gebäude im Betriebsvermögen, die nicht Wohnzwecken dienen, werden nach eigenen, im Gesetz gestaffelten Sätzen abgeschrieben.
Die lineare AfA führt über die gesamte AfA-Dauer zu gleich hohen Jahresbeträgen (im Gegensatz zur früher möglichen degressiven AfA mit fallenden Beträgen). Weist der Steuerpflichtige eine tatsächliche Nutzungsdauer nach, die kürzer ist als die den typisierten Sätzen zugrunde liegende Nutzungsdauer, kann nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG stattdessen die AfA nach der tatsächlichen (kürzeren) Nutzungsdauer vorgenommen werden – dies erfordert regelmäßig ein Gutachten. Für Bestandsgebäude bleibt der bisherige AfA-Satz auch nach einem Eigentümerwechsel für den neuen Eigentümer maßgeblich, sofern keine der Sonderregelungen (z. B. Sonderabschreibung, Denkmal-AfA) greift.
Für Makler ist die Gebäude-AfA vor allem bei der Beratung von Kapitalanlegern relevant: Sie beeinflusst die Rendite nach Steuern und ist bei Angeboten von Neubau- oder Bestandsimmobilien ein häufig nachgefragter Faktor.
Beispiel aus der Praxis
Ein Anleger erwirbt eine 2024 fertiggestellte Eigentumswohnung zur Vermietung für 300.000 Euro Gebäudeanteil. Er kann jährlich 3 % davon, also 9.000 Euro, linear als Werbungskosten von seinen Mieteinnahmen absetzen – über die gesamte AfA-Laufzeit gleichbleibend, solange er die Wohnung vermietet.
Rechtsgrundlage
- § 7 Abs. 4 EStG – Lineare AfA-Sätze für Gebäude, gestaffelt nach Fertigstellungsdatum und Nutzungsart; Möglichkeit der AfA nach tatsächlicher kürzerer Nutzungsdauer.