Nutzungsdauer
Auch: betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer · wirtschaftliche Nutzungsdauer
Die Nutzungsdauer ist der Zeitraum, über den ein Wirtschaftsgut wie ein Gebäude voraussichtlich genutzt werden kann. Sie bestimmt bei abnutzbaren Wirtschaftsgütern, über wie viele Jahre die Anschaffungs- oder Herstellungskosten steuerlich in Form der Absetzung für Abnutzung (AfA) verteilt werden.
Ausführliche Erklärung
Im Steuerrecht wird zwischen der typisierten (gesetzlich unterstellten) und der tatsächlichen Nutzungsdauer unterschieden. Für Gebäude legt § 7 Abs. 4 EStG feste lineare Abschreibungssätze fest, die auf einer typisierten Nutzungsdauer beruhen: Für nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellte Wohngebäude gilt ein Satz von 3 Prozent jährlich, was einer angenommenen Nutzungsdauer von rund 33 Jahren entspricht. Für Wohngebäude, die vor 1925 fertiggestellt wurden, beträgt der Satz 2,5 Prozent, für die übrigen (zwischen 1925 und 2022 fertiggestellten) Wohngebäude regelmäßig 2 Prozent jährlich, was einer typisierten Nutzungsdauer von 50 Jahren entspricht.
Weicht die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes von der typisierten Nutzungsdauer ab – etwa weil das Gebäude aufgrund von technischem Verschleiß, wirtschaftlicher Entwertung oder rechtlichen Nutzungsbeschränkungen absehbar kürzer nutzbar ist –, kann der Steuerpflichtige nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweisen und entsprechend höhere Abschreibungen geltend machen. Der Nachweis kann durch ein Gutachten oder andere geeignete Darlegungen erfolgen.
Für Immobilienmakler und -bewerter ist die Nutzungsdauer auch außerhalb des Steuerrechts von Bedeutung: In der Verkehrswertermittlung fließt die (Rest-)Nutzungsdauer eines Gebäudes maßgeblich in die Alterswertminderung beim Sach- und Ertragswertverfahren ein und beeinflusst so unmittelbar den ermittelten Immobilienwert.
Beispiel aus der Praxis
Ein Anleger erwirbt 2024 ein neu errichtetes Mehrfamilienhaus für 900.000 Euro (Gebäudeanteil). Nach der typisierten Nutzungsdauer kann er jährlich 3 Prozent des Gebäudewerts, also 27.000 Euro, als AfA geltend machen. Weist er hingegen durch ein Gutachten nach, dass das Gebäude aufgrund seiner Bauweise realistisch nur 20 Jahre nutzbar ist, kann er stattdessen 5 Prozent jährlich abschreiben.
Rechtsgrundlage
- § 7 Abs. 4 EStG – Typisierte lineare Abschreibungssätze für Gebäude (2 %, 2,5 % oder 3 % je nach Baujahr) sowie Möglichkeit des Nachweises einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer.