Denkmalschutz-AfA
Auch: Denkmal-AfA · erhöhte Denkmal-Abschreibung
Die Denkmalschutz-AfA ermöglicht es Eigentümern denkmalgeschützter Immobilien, Sanierungs- und Modernisierungskosten steuerlich in besonders hohem Umfang und über einen kurzen Zeitraum abzuschreiben. Für Kapitalanleger ist sie ein wesentliches Kaufargument, da sie die Steuerlast spürbar senkt.
Ausführliche Erklärung
Während normale Immobilien nach § 7 Abs. 4 EStG linear mit 2 % bzw. 3 % (bei Neubauten ab 2023) jährlich abgeschrieben werden, erlaubt das Steuerrecht bei denkmalgeschützten Objekten eine deutlich höhere Abschreibung der Modernisierungs- und Sanierungskosten:
- Bei Vermietung (§ 7i EStG): Sanierungskosten können in den ersten 8 Jahren mit jeweils 9 % und in den folgenden 4 Jahren mit jeweils 7 % abgeschrieben werden – insgesamt also 100 % der begünstigten Kosten über 12 Jahre.
- Bei Selbstnutzung (§ 10f EStG): Selbstnutzer können 9 % der Sanierungskosten über 10 Jahre als Sonderausgaben geltend machen (ebenfalls 90 % Gesamtabzug).
- § 7h EStG gilt analog für Gebäude in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen, unabhängig vom Denkmalstatus im engeren Sinne.
Wichtig für den Makler: Begünstigt sind ausschließlich die Sanierungs- und Modernisierungskosten, nicht der Kaufpreis für die Bausubstanz oder das Grundstück selbst. Der Erwerber eines unsanierten Denkmalobjekts kann daher besonders von der AfA profitieren, wenn er nach dem Kauf umfangreiche, mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmte Sanierungsmaßnahmen durchführt. Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung ist stets eine Bescheinigung der zuständigen Denkmalschutzbehörde, dass die Maßnahmen zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal erforderlich waren und in Abstimmung mit der Behörde erfolgten (§ 7i Abs. 1 Satz 2 EStG) – ohne diese Bescheinigung wird die AfA vom Finanzamt nicht anerkannt.
Für den Makler ist die Denkmalschutz-AfA ein starkes, aber erklärungsbedürftiges Verkaufsargument: Er sollte deutlich machen, dass die Höhe der Abschreibung von den tatsächlich anfallenden und behördlich anerkannten Sanierungskosten abhängt, und Interessenten auf die notwendige frühzeitige Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde sowie eine steuerliche Beratung hinweisen, statt pauschale Steuerersparnisse zu versprechen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Kapitalanleger erwirbt eine unsanierte Gründerzeitwohnung in einem denkmalgeschützten Altbau für 200.000 Euro und investiert weitere 150.000 Euro in eine denkmalgerechte Sanierung. Nach Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde kann er die 150.000 Euro Sanierungskosten über 12 Jahre nahezu vollständig abschreiben – in den ersten 8 Jahren jeweils 13.500 Euro (9 %) jährlich –, was seine Steuerlast erheblich reduziert.
Rechtsgrundlage
- § 7i EStG – Erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen für vermietete Objekte.
- § 10f EStG – Sonderausgabenabzug für selbstgenutzte Baudenkmale.
- § 7h EStG – Vergleichbare Regelung für Gebäude in Sanierungsgebieten.