Sanierungskosten
Auch: Renovierungskosten · Instandsetzungskosten
Sanierungskosten sind die Aufwendungen, die zur Beseitigung von Schäden, zur Instandsetzung oder zur Modernisierung einer Immobilie anfallen – von der Reparatur einzelner Bauteile bis zur energetischen Vollsanierung. Für Käufer, Verkäufer und Makler sind sie ein zentraler Faktor bei Preisverhandlung und Investitionsrechnung.
Ausführliche Erklärung
Die Höhe der Sanierungskosten hängt vom Umfang der Maßnahme ab: Teilsanierungen (z. B. Dach, Fassade, Bad) verursachen deutlich geringere Kosten als eine Vollsanierung mit Entkernung. Bei der Wertermittlung fließen absehbare Sanierungskosten – etwa aus einem Sanierungsstau oder einem Sanierungsfahrplan – mindernd in den Verkehrswert bzw. das Verhandlungsergebnis ein.
Steuerlich sind zwei Regelungen besonders relevant:
- Energetische Sanierung selbstgenutzter Gebäude (§ 35c EStG): Eigentümer können 20 % der Aufwendungen für energetische Maßnahmen an einem älter als zehn Jahre alten, selbstgenutzten Gebäude über drei Jahre verteilt von der Steuerschuld abziehen (im ersten und zweiten Jahr je 7 %, im dritten Jahr 6 %), gedeckelt auf insgesamt 40.000 € je Objekt. Voraussetzung sind unter anderem die Ausführung durch ein Fachunternehmen und eine entsprechende Bescheinigung.
- Anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG): Werden innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, deren Nettokosten 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen, gelten sie steuerlich nicht als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand, sondern als Herstellungskosten. Sie erhöhen die Abschreibungsbasis und wirken sich nur über die Jahre verteilt (AfA) steuermindernd aus – für Vermieter ein wichtiger Planungsaspekt bei Sanierungsobjekten.
Für Vermieter, die keine energetische Maßnahme, sondern reinen Erhaltungsaufwand durchführen, sind laufende Instandhaltungskosten grundsätzlich sofort als Werbungskosten abziehbar, sofern die 15-%-Grenze nicht überschritten wird.
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer erwirbt ein Mehrfamilienhaus für 400.000 € (Gebäudeanteil) und lässt innerhalb der ersten drei Jahre für 70.000 € Bad, Elektrik und Fenster erneuern. Da die Sanierungskosten mit über 15 % der Gebäudeanschaffungskosten die Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG überschreiten, muss er sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten aktivieren und über die Nutzungsdauer abschreiben, statt sie sofort als Werbungskosten geltend zu machen.
Rechtsgrundlage
- § 35c EStG – Steuerermäßigung für energetische Sanierungsmaßnahmen an selbstgenutzten Gebäuden (max. 40.000 € über drei Jahre).
- § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG – Anschaffungsnahe Herstellungskosten bei Renovierungen innerhalb von drei Jahren nach Erwerb (15-%-Grenze).