Energetische Sanierung
Auch: Energetische Modernisierung
Eine energetische Sanierung umfasst alle baulichen und technischen Maßnahmen an einem Bestandsgebäude, die dessen Energieverbrauch dauerhaft senken – etwa Wärmedämmung, neue Fenster oder der Austausch der Heizungsanlage. Ziel ist eine bessere Energieeffizienz und geringere Nebenkosten.
Ausführliche Erklärung
Die energetische Sanierung ist eines der zentralen Themen im aktuellen Immobilienmarkt, da der Gebäudebestand für einen erheblichen Teil des CO₂-Ausstoßes in Deutschland verantwortlich ist und der Gesetzgeber zunehmend Nachrüst- und Modernisierungspflichten vorsieht. Typische Maßnahmen sind:
- Gebäudehülle: Fassadendämmung (WDVS), Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs, Einblasdämmung, Austausch von Fenstern und Außentüren (Dreifachverglasung).
- Anlagentechnik: Austausch alter Öl- oder Gasheizungen gegen Wärmepumpen, Solarthermie- oder Hybridsysteme; Erneuerung der Warmwasserbereitung; hydraulischer Abgleich der Heizungsanlage.
- Weitere Maßnahmen: Einbau kontrollierter Wohnraumlüftung, Installation von Photovoltaikanlagen, Smart-Home-Systeme zur Heizungssteuerung.
Für Makler relevant sind vor allem die wirtschaftlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen:
- Steuerliche Förderung: Nach § 35c EStG können selbstnutzende Eigentümer über drei Jahre bis zu 20 Prozent der Kosten (max. 40.000 Euro) energetischer Sanierungsmaßnahmen von der Steuerschuld absetzen.
- BEG-Förderung: Zuschüsse und zinsgünstige Kredite über die KfW für Einzelmaßnahmen oder die Sanierung zum Effizienzhaus-Standard.
- Wertsteigerung: Eine energetische Sanierung verbessert nicht nur die Energieeffizienzklasse im Energieausweis, sondern erhöht regelmäßig auch den Verkehrswert und die Vermarktbarkeit einer Immobilie, da Käufer und Banken zunehmend auf gute Energiekennwerte achten (z. B. bei "grünen" Finanzierungen).
- Modernisierungsumlage: Bei vermieteten Objekten kann der Vermieter einen Teil der Sanierungskosten über die Modernisierungsumlage (§ 559 BGB) auf die Miete umlegen, begrenzt auf maximal 3 Euro/m² innerhalb von sechs Jahren (bzw. 2 Euro/m² bei Ausgangsmieten unter 7 Euro/m²) und eine Kappungsgrenze der Mieterhöhung.
- Beratungspflicht des Maklers: Bei energetisch schlechten Objekten (Effizienzklasse F, G, H) sollte der Makler auf möglichen Sanierungsbedarf, Nachrüstpflichten und Fördermöglichkeiten hinweisen, um realistische Preisverhandlungen zu ermöglichen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Eigentümer lässt sein Einfamilienhaus aus den 1980er-Jahren energetisch sanieren: neue Fassadendämmung, Dreifachverglasung und eine Luftwärmepumpe statt der alten Ölheizung. Die Kosten von 60.000 Euro setzt er über drei Jahre anteilig steuerlich ab und nutzt zusätzlich einen KfW-Zuschuss für die Wärmepumpe. Im Ergebnis verbessert sich die Energieeffizienzklasse von G auf C, was beim späteren Verkauf einen höheren erzielbaren Preis rechtfertigt.
Rechtsgrundlage
- § 35c Einkommensteuergesetz (EStG) – steuerliche Förderung energetischer Sanierungsmaßnahmen an selbstgenutztem Wohneigentum.
- Gebäudeenergiegesetz (GEG) – regelt Mindestanforderungen und Nachrüstpflichten im Zusammenhang mit energetischen Maßnahmen.
- Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) – Zuschuss- und Kreditprogramme für energetische Sanierungen.
- § 559 BGB – Modernisierungsumlage bei vermieteten Objekten.