Energetische Modernisierungsmaßnahme
Auch: Energetische Modernisierung · Energiemodernisierung
Eine energetische Modernisierungsmaßnahme ist eine bauliche Veränderung an einer vermieteten Immobilie, durch die bezogen auf die Mietsache nachhaltig Endenergie eingespart wird – etwa eine Fassadendämmung oder der Austausch der Heizungsanlage.
Ausführliche Erklärung
Der Begriff ist im Mietrecht in § 555b Nr. 1 BGB legaldefiniert: Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache nachhaltig Endenergie eingespart wird (energetische Modernisierung). Daneben zählt das Gesetz weitere Modernisierungstatbestände auf, etwa Maßnahmen zum Einbau klimafreundlicher Heizungen, zur Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie, zur Senkung des Wasserverbrauchs oder zur nachhaltigen Verbesserung des Gebrauchswerts der Mietsache.
Die Einordnung als Modernisierungsmaßnahme ist für Vermieter von zentraler Bedeutung, weil sie – anders als bloße Instandhaltung oder Instandsetzung, die keine Mieterhöhung rechtfertigt – über § 559 BGB eine Mieterhöhung ermöglicht: Der Vermieter kann die jährliche Miete um einen gesetzlich begrenzten Anteil der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Voraussetzung ist eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung sowie die Beachtung der Mitteilungs- und Informationspflichten nach § 559a BGB (Anrechnung von Drittmitteln wie Förderungen). Instandsetzungskosten, die ohnehin fällig gewesen wären, müssen dabei von den Modernisierungskosten abgegrenzt und herausgerechnet werden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Vermieter lässt die Außenfassade eines Mehrfamilienhauses dämmen und die alte Ölheizung durch eine Wärmepumpe ersetzen. Beide Maßnahmen senken den Energieverbrauch des Gebäudes nachhaltig und gelten als energetische Modernisierung – der Vermieter kann die Kosten anteilig auf die Miete umlegen, nachdem er die Modernisierung form- und fristgerecht angekündigt hat.
Rechtsgrundlage
- § 555b BGB – definiert Modernisierungsmaßnahmen, einschließlich der energetischen Modernisierung nach Nr. 1.
- § 559 BGB – Mieterhöhung nach Modernisierung.
- § 559a BGB – Anrechnung von Drittmitteln, Informationspflichten.