Sanierungsgenehmigung

Legt eine Gemeinde nach den Vorschriften des besonderen Städtebaurechts ein förmliches Sanierungsgebiet fest, um städtebauliche Missstände zu beseitigen, greift dort die sanierungsrechtliche Genehmigungspflicht nach § 144 BauGB. Diese erfasst zwei Kategorien: zum einen bestimmte Vorhaben und sonstige Maßnahmen im Sinne des § 14 Abs. 1 BauGB (u. a. Bauvorhaben, Nutzungsänderungen, erhebliche Wertsteigerungen), zum anderen bestimmte Rechtsvorgänge – insbesondere die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks, die Bestellung von Erbbaurechten sowie die Belastung des Grundstücks mit bestimmten Rechten. Ohne die erforderliche Genehmigung sind entsprechende schuldrechtliche Verträge zunächst schwebend unwirksam.

Zweck der Genehmigungspflicht ist es, die Umsetzung der städtebaulichen Sanierungsziele zu sichern und zu verhindern, dass die geplante Sanierung durch Wertsteigerungen, Spekulation oder unkoordinierte bauliche Veränderungen konterkariert wird. Die Gemeinde kann nach § 145 BauGB die Genehmigung versagen, wenn das Vorhaben oder der Rechtsvorgang den Zielen und Zwecken der Sanierung widerspricht; häufig wird die Genehmigung jedoch unter Auflagen erteilt. Für Immobilienkaufverträge im Geltungsbereich eines Sanierungsgebiets bedeutet dies: Der Notar weist auf die Genehmigungspflicht hin, und der Vertrag wird erst mit Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung endgültig wirksam.

Ein Grundstück liegt in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet einer Innenstadt. Beim Verkauf des Grundstücks muss der Kaufvertrag zusätzlich zur notariellen Beurkundung von der Gemeinde sanierungsrechtlich genehmigt werden; erst mit Erteilung dieser Genehmigung wird der Eigentumsübergang im Grundbuch vollzogen.