Sanierungsimmobilie
Auch: Sanierungsobjekt · sanierungsbedürftige Immobilie
Eine Sanierungsimmobilie ist ein Gebäude mit erheblichem Modernisierungs- oder Instandsetzungsbedarf – etwa veraltete Haustechnik, Bausubstandsmängel oder energetischer Sanierungsstau. Sie wird häufig gezielt von Investoren erworben, die durch die Sanierung eine Wertsteigerung erzielen wollen, teils verbunden mit erhöhten steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten.
Ausführliche Erklärung
Der Begriff Sanierungsimmobilie ist weiter gefasst als "Denkmalimmobilie": Er umfasst jedes Gebäude mit deutlichem Renovierungs- oder Modernisierungsbedarf, unabhängig davon, ob eine denkmalrechtliche oder städtebauliche Besonderheit vorliegt. In der Praxis lassen sich drei Konstellationen unterscheiden:
- Sanierungsimmobilien ohne besonderen Rechtsstatus: Bestandsobjekte mit normalem Modernisierungsbedarf (Heizung, Fenster, Dach, Elektrik), die Investoren im Rahmen einer Value-Add-Strategie erwerben, um sie zu sanieren und anschließend gewinnbringend zu vermieten oder zu verkaufen. Hier greifen die allgemeinen Abschreibungsregeln (lineare AfA), besondere Sonderabschreibungen bestehen nicht automatisch.
- Sanierungsimmobilien in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsbereichen: Für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an Gebäuden in solchen Gebieten können erhöhte Absetzungen nach § 7h EStG in Anspruch genommen werden – bis zu 9 % pro Jahr über acht Jahre, danach 7 % pro Jahr über vier weitere Jahre der begünstigten Kosten.
- Denkmalgeschützte Sanierungsimmobilien: Bei Gebäuden, die zugleich unter Denkmalschutz stehen, gelten die erhöhten Absetzungen nach § 7i EStG für erforderliche Baumaßnahmen zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal, in vergleichbarer Höhe und Staffelung wie bei § 7h EStG.
Für beide steuerlich begünstigten Varianten ist jeweils eine Bescheinigung der zuständigen Gemeinde- bzw. Denkmalschutzbehörde erforderlich, die bestätigt, dass die durchgeführten Maßnahmen tatsächlich begünstigungsfähig sind. Für Makler ist die Sanierungsimmobilie ein eigenständiges Marktsegment: Der Kaufpreis liegt aufgrund des Instandsetzungsbedarfs regelmäßig unter dem eines vergleichbaren, sanierten Objekts, gleichzeitig binden Sanierungskosten zusätzliches Kapital und bergen Kostenrisiken. Bei der Vermarktung ist eine realistische Einschätzung des Sanierungsaufwands (z. B. durch ein Gutachten) für die Preisfindung und Kundenberatung zentral.
Beispiel aus der Praxis
Ein Kapitalanleger erwirbt ein sanierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet. Er lässt Dach, Fassade und Heizungsanlage modernisieren und erhält von der Gemeinde eine Bescheinigung über die begünstigten Sanierungskosten. Diese kann er nach § 7h EStG über zwölf Jahre erhöht abschreiben – ein steuerlicher Vorteil, der beim vergleichbaren, bereits sanierten Nachbarobjekt ohne Sanierungsgebietsstatus nicht besteht.
Rechtsgrundlage
- § 7h EStG – erhöhte Absetzungen für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an Gebäuden in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen.
- § 7i EStG – erhöhte Absetzungen für Baumaßnahmen an Baudenkmalen.
- Ohne besonderen Rechtsstatus gelten für Sanierungskosten die allgemeinen Regeln der linearen Gebäude-AfA bzw. der Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten.