Value-Add-Strategie
Auch: Value-Add-Investment · Wertsteigerungsstrategie
Die Value-Add-Strategie ist eine der vier klassischen Risikoklassen im Immobilieninvestment (neben Core, Core-Plus und opportunistisch). Investoren erwerben Objekte mit Wertsteigerungspotenzial – etwa durch Leerstand, Sanierungsstau oder suboptimale Vermietung – und heben dieses Potenzial durch aktives Asset Management, um Rendite und Wert der Immobilie deutlich über das reine Halten hinaus zu steigern.
Ausführliche Erklärung
Anders als bei einer Core-Strategie, bei der voll vermietete, ertragsstabile Objekte in Top-Lagen erworben und langfristig gehalten werden, zielt die Value-Add-Strategie bewusst auf Immobilien mit "Wertschöpfungsbedarf". Typische Maßnahmen zur Realisierung des Wertsteigerungspotenzials sind:
- Sanierung und Modernisierung von Bestandsgebäuden, um Vermietbarkeit und erzielbare Miete zu erhöhen.
- Neuvermietung leerstehender Flächen oder Optimierung der Mieterstruktur.
- Repositionierung des Objekts am Markt, etwa durch Umnutzung (z. B. Büro zu Wohnen) oder energetische Ertüchtigung.
- Optimierung der Objekt- und Kostenstruktur, etwa durch professionelleres Property- und Facility-Management.
Das Risiko einer Value-Add-Strategie liegt höher als bei Core-Investments, da Erfolg und Zeitpunkt der Wertsteigerung von der erfolgreichen Umsetzung der Maßnahmen abhängen – Bauverzögerungen, unerwartete Sanierungskosten oder eine schwächere als erwartete Nachvermietung können die kalkulierte Rendite schmälern. Im Gegenzug wird eine höhere Zielrendite angestrebt als bei Core-Objekten, üblicherweise durch eine Kombination aus laufendem Cashflow und einer angestrebten Wertsteigerung beim späteren Verkauf. Value-Add-Investoren nutzen dabei häufig einen höheren Fremdkapitalanteil (Leverage), um die Eigenkapitalrendite zu steigern.
Beispiel aus der Praxis
Ein Investmentfonds erwirbt ein teilleerstehendes Bürogebäude aus den 1990er-Jahren zu einem Preis unterhalb des Marktniveaus vergleichbarer, voll vermieteter Objekte. Über zwei Jahre saniert er das Gebäude energetisch, modernisiert die Gebäudetechnik und vermietet die zuvor leerstehenden Flächen neu. Anschließend verkauft er das nun voll vermietete, sanierte Objekt zu einem deutlich höheren Preis – die Wertsteigerung resultiert aus der aktiven Value-Add-Maßnahme, nicht allein aus der Marktentwicklung.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage – die Value-Add-Strategie ist eine marktübliche Klassifizierung von Investmentansätzen ohne eigenständige gesetzliche Regelung.