Core-Satellite-Strategie

Der Ansatz stammt ursprünglich aus dem klassischen Wertpapier-Portfoliomanagement und wurde auf die Immobilieninvestition übertragen. Für Makler, die institutionelle Investoren oder vermögende Privatanleger beraten, ist das Grundprinzip relevant:

• Kernportfolio (Core): typischerweise 60 bis 80 Prozent des investierten Kapitals fließen in Core- und Core-Plus-Immobilien mit stabilen Mieteinnahmen, langfristigen Mietverträgen und geringer Volatilität. Dieser Teil sichert die Basisrendite und den Kapitalerhalt.
• Satellitenportfolio: der verbleibende Anteil (etwa 20 bis 40 Prozent) wird in Value-Add- oder Opportunistic-Investments angelegt – etwa Projektentwicklungen, Sanierungsobjekte oder Nischensegmente (z. B. Micro-Living, Self-Storage) –, die höhere Renditechancen, aber auch höhere Risiken und größere Wertschwankungen bieten.
• Ziel: Diversifikation über Risikoklassen hinweg, um im Gesamtportfolio eine höhere risikoadjustierte Rendite zu erzielen als bei einer reinen Core-Strategie, ohne die Gesamtrisikoposition des Portfolios übermäßig zu erhöhen.
• Praxisrelevanz: Die Strategie wird vor allem von institutionellen Investoren (Versicherungen, Pensionskassen, Immobilien-Spezialfonds) sowie vermögenden Family Offices eingesetzt, die ihr Immobilienvermögen strukturiert nach Risikoklassen aufteilen wollen.

Ein Immobilien-Spezialfonds investiert 70 Prozent seines Kapitals in vollvermietete Bürogebäude und Einzelhandelsimmobilien in deutschen A-Städten (Core) und legt die restlichen 30 Prozent in Projektentwicklungen sowie Sanierungsobjekte in aufstrebenden B-Städten an (Satelliten), um die Gesamtrendite des Fonds zu steigern.