Value-Add-Immobilie

Die Value-Add-Strategie ist eine der vier klassischen Risiko-Rendite-Kategorien im Immobilieninvestment (Core, Core-Plus, Value-Add, Opportunistic) und liegt in der Mitte des Risikospektrums. Typische Werthebel sind:

• Neuvermietung/Reduzierung des Leerstands: Objekte mit hohem Leerstand oder auslaufenden Mietverträgen werden neu vermietet, oft zu höheren Marktmieten.
• Modernisierung und energetische Sanierung (Stichwort Manage-to-Green): Investitionen in Gebäudehülle, Haustechnik oder Energieeffizienz steigern sowohl Mieteinnahmen als auch Verkehrswert und sichern die Vermietbarkeit angesichts steigender ESG-Anforderungen.
• Repositionierung: Umnutzung oder Neuausrichtung des Objekts, z. B. von Einzelhandel zu Mixed-Use oder von B- zu A-Standard.
• Verbesserung des Mieter-Mix: gezielte Neuvermietung an bonitätsstärkere oder besser passende Mieter.
• Optimierung der Kostenstruktur: Neuverhandlung von Verwaltungs- und Betriebskostenverträgen.

Value-Add-Investments erfordern deutlich intensiveres Asset-Management als Core-Objekte und bergen entsprechend höhere Risiken (Bauzeitüberschreitung, Vermietungsrisiko, Kostensteigerung), weshalb Investoren höhere Zielrenditen (häufig 10-15 % IRR) erwarten. Die Haltedauer ist meist kürzer als bei Core-Strategien (typisch 3-6 Jahre), da nach Wertsteigerung ein Exit an Core- oder Core-Plus-Käufer angestrebt wird. Für Makler ist relevant, dass Value-Add-Objekte oft ein größeres Zielpublikum haben, sobald die Wertsteigerungsmaßnahmen abgeschlossen sind – der Vertrieb "vor" und "nach" der Maßnahme richtet sich an unterschiedliche Käufergruppen.

Ein Investor erwirbt ein 20 Jahre altes Bürogebäude mit 40 % Leerstand und veralteter Haustechnik zu einem Abschlag auf den Marktwert. Nach energetischer Sanierung, Modernisierung der Gebäudetechnik und Neuvermietung der leeren Flächen zu aktuellen Marktmieten steigt der Verkehrswert deutlich, und der Investor verkauft das Objekt nach vier Jahren an einen Core-Plus-Investor mit Fokus auf stabile Cashflows.