Manage-to-Green-Strategie
Auch: Manage-to-Green · Brown-to-Green-Strategie
Bei der Manage-to-Green-Strategie kaufen Investoren gezielt Immobilien mit schlechter Energiebilanz und schwacher Ausstattung günstig ein, um sie durch systematische energetische Sanierung in ein nachhaltiges, vermietbares und wertstabiles Objekt zu verwandeln. Ziel ist die Wertsteigerung durch die Differenz zwischen "braunem" Einkaufspreis und "grünem" Marktwert nach Modernisierung.
Ausführliche Erklärung
Der Begriff ist die Weiterentwicklung der klassischen Value-Add-Strategie unter Nachhaltigkeitsvorzeichen und hat sich seit etwa 2021 als eigenständiger Investmentansatz etabliert, getrieben durch verschärfte energetische Anforderungen (GEG, EU-Gebäuderichtlinie) und die EU-Taxonomie, die "grüne" Objekte für institutionelle Investoren attraktiver macht.
Kernelemente aus Maklersicht:
- Ausgangspunkt: Objekte mit niedriger Energieeffizienzklasse (häufig E–H), oft ohne moderne Heizungstechnik, Dämmung oder Fensterstandard – klassische "Stranded Assets" oder solche, die auf dem Weg dorthin sind.
- Maßnahmenpaket: Fassaden- und Dachdämmung, Fenstertausch, Heizungstausch (z. B. Wärmepumpe), teils Vollsanierung nach individuellem Sanierungsfahrplan (iSFP).
- Zielgröße: Erreichen einer definierten Energieeffizienzklasse (häufig mindestens C oder besser) bzw. Taxonomiefähigkeit nach EU-Taxonomie-Verordnung, um Zugang zu grünen Finanzierungen und ESG-konformen Fondsvehikeln zu erhalten.
- Rendite-Hebel: Die Wertsteigerung ergibt sich aus (1) niedrigerem Einkaufspreis für unsanierte Objekte, (2) höherer erzielbarer Miete nach Sanierung (Modernisierungsumlage, § 559 BGB), (3) besserer Exit-Bewertung durch institutionelle Käufer, die zunehmend nur noch "grüne" Objekte erwerben dürfen oder wollen.
- Timing-Risiko: Baukosten, Handwerkerkapazitäten und Förderbedingungen (BEG) schwanken; ein realistischer Business Plan rechnet mit Sanierungskosten von häufig mehreren Hundert Euro pro Quadratmeter.
Für Makler ist die Strategie relevant bei der Vermittlung von Bestandsportfolios an institutionelle Käufer sowie bei der Beratung von Privatinvestoren, die "günstige" unsanierte Objekte kaufen wollen – hier muss der Sanierungsaufwand realistisch in die Kalkulation einfließen, sonst drohen Renditeeinbußen oder Zwangsverkäufe wegen künftiger Sanierungspflichten.
Beispiel aus der Praxis
Ein Fonds erwirbt ein 1975 errichtetes Bürogebäude mit Energieeffizienzklasse G zu einem niedrigen Preis pro Quadratmeter. Über zwei Jahre werden Fassade, Dach und Haustechnik saniert, eine Wärmepumpe installiert. Nach Abschluss erreicht das Gebäude Klasse C und ist EU-taxonomiefähig. Der Fonds verkauft das Objekt anschließend deutlich über dem ursprünglichen Einkaufspreis zzgl. Sanierungskosten an einen ESG-orientierten institutionellen Käufer weiter.
Rechtsgrundlage
- Gebäudeenergiegesetz (GEG) – definiert energetische Mindestanforderungen und Sanierungspflichten, die den Handlungsdruck für "braune" Bestände erhöhen.
- EU-Taxonomie-Verordnung – legt fest, wann eine Immobilie als "ökologisch nachhaltig" gilt und für grüne Finanzierungen qualifiziert.
- EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) – Vorgaben zur schrittweisen Verbesserung der Energieeffizienz von Gebäudebeständen in der EU.
- Keine eigenständige gesetzliche Regelung der Strategie selbst; sie ist ein Marktbegriff, der sich aus den genannten Regelwerken ableitet.