Endrenovierungsklausel
Auch: Rückgabeklausel Renovierung
Die Endrenovierungsklausel verpflichtet den Mieter, die Wohnung bei Vertragsende starr renoviert zurückzugeben, unabhängig davon, ob tatsächlich ein Renovierungsbedarf besteht. Solche formularvertraglich vereinbarten „starren" Endrenovierungsklauseln sind nach ständiger BGH-Rechtsprechung unwirksam.
Ausführliche Erklärung
Die Endrenovierungsklausel ist eine der am häufigsten unwirksamen Klauseln im deutschen Wohnraummietrecht und daher für die Maklerpraxis besonders relevant:
- Abgrenzung zur laufenden Schönheitsreparaturklausel: Während eine wirksame Klausel zu laufenden Schönheitsreparaturen den Mieter verpflichten kann, während der Mietzeit turnusmäßig zu renovieren (abhängig vom tatsächlichen Abnutzungsgrad), verlangt die Endrenovierungsklausel eine Renovierung zwingend bei Auszug – unabhängig davon, wie lange die letzte Renovierung zurückliegt oder wie stark die Wohnung tatsächlich abgenutzt ist.
- BGH-Rechtsprechung: Der Bundesgerichtshof hat starre Endrenovierungsklauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen wiederholt für unwirksam erklärt, da sie den Mieter unangemessen benachteiligen (§ 307 BGB) – insbesondere wenn sie ihn zur Renovierung verpflichten, obwohl die Wohnung erst kurz zuvor renoviert wurde oder kaum abgenutzt ist. Auch die Kombination mit einer Anfangsrenovierungspflicht ohne Ausgleich (unrenoviert übernommen, renoviert zurückgeben) ist regelmäßig unwirksam.
- Rechtsfolge der Unwirksamkeit: Ist die Klausel unwirksam, entfällt die vertragliche Renovierungspflicht insgesamt – der Vermieter kann sich nicht ersatzweise auf eine „angemessene" Teilrenovierung berufen; es gilt der gesetzliche Grundsatz, dass der Vermieter die Instandhaltungslast trägt (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB).
- Unrenoviert übernommene Wohnungen: Wurde die Wohnung dem Mieter unrenoviert oder nicht „im Wesentlichen" renoviert überlassen, ist eine Endrenovierungspflicht nach BGH-Rechtsprechung regelmäßig unwirksam, es sei denn, der Vermieter gewährt einen angemessenen finanziellen oder handwerklichen Ausgleich.
- Praxisrelevanz für Makler: Bei der Übergabe von Mietwohnungen (Ein- und Auszug) sollte der Makler bzw. Verwalter den Zustand bei Einzug fotografisch und schriftlich dokumentieren, da hiervon die Wirksamkeit späterer Renovierungsforderungen abhängt. Eigentümern sollte von starren Endrenovierungsklauseln in neuen Mietverträgen dringend abgeraten werden – stattdessen empfehlen sich rechtssichere, am tatsächlichen Abnutzungsgrad orientierte Klauseln mit weichen Fristen („im Allgemeinen").
Beispiel aus der Praxis
Ein Mietvertrag enthält die Klausel: „Der Mieter hat die Wohnung bei Auszug in jedem Fall fachgerecht renoviert zurückzugeben." Der Mieter zieht nach zwei Jahren aus einer bei Einzug bereits frisch renovierten Wohnung ohne erkennbare Abnutzung aus. Die Klausel ist wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam; der Vermieter kann keine Endrenovierung verlangen.
Rechtsgrundlage
- § 307 BGB – Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen; starre Endrenovierungsklauseln benachteiligen den Mieter unangemessen.
- § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB – gesetzliche Instandhaltungslast des Vermieters, die bei Unwirksamkeit der Klausel greift.