Fachhandwerkerklausel
Auch: Fachhandwerkerklausel Schönheitsreparaturen
Die Fachhandwerkerklausel schreibt vor, dass der Mieter Schönheitsreparaturen nicht selbst, sondern ausschließlich durch einen Malerfachbetrieb oder anderen Fachhandwerker ausführen lassen darf. Der Bundesgerichtshof hat solche Klauseln in Formularmietverträgen als unwirksam eingestuft, da sie den Mieter unangemessen benachteiligen.
Ausführliche Erklärung
Die Fachhandwerkerklausel gehört zu einer ganzen Reihe von Schönheitsreparaturklauseln, die der BGH seit den 2000er-Jahren schrittweise für unwirksam erklärt hat, weil sie den Mieter über das gesetzliche Leitbild hinaus benachteiligen:
- Hintergrund: Grundsätzlich schuldet der Vermieter die Instandhaltung der Mietsache (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB); durch wirksame Formularklauseln kann die Pflicht zu Schönheitsreparaturen (Tapezieren, Streichen von Wänden, Decken, Heizkörpern, Innentüren) auf den Mieter übertragen werden.
- Unwirksamkeit der Fachhandwerkerklausel: Der BGH entschied (Urteil vom 9. Juni 2010, Az. VIII ZR 294/09), dass eine Klausel, die dem Mieter die Ausführung durch einen Fachbetrieb vorschreibt, unwirksam ist, da sie ihn zwingt, höhere Kosten zu tragen als bei einer fachgerechten Selbstvornahme – der Mieter darf Schönheitsreparaturen grundsätzlich auch in Eigenleistung erbringen, sofern das Ergebnis fachgerecht ist.
- Gesamtnichtigkeit statt Teilnichtigkeit: Ist die Fachhandwerkerklausel Bestandteil einer umfassenderen Schönheitsreparaturklausel, führt ihre Unwirksamkeit regelmäßig zur Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturklausel (kein „blue-pencil-test" im deutschen AGB-Recht) – der Mieter ist dann von jeglicher Renovierungspflicht befreit.
- Kombination mit anderen unwirksamen Klauseln: Die Fachhandwerkerklausel tritt oft zusammen mit starren Fristenplänen, Endrenovierungsklauseln oder Farbwahlklauseln auf; jede dieser Klauseln kann für sich genommen zur Gesamtunwirksamkeit der Renovierungsklausel führen.
- Praxisrelevanz für Makler: Bei der Prüfung bestehender Mietverträge (z. B. beim Verkauf vermieteter Objekte oder bei Übernahme der Hausverwaltung) sollte der Makler prüfen, ob die Schönheitsreparaturklauseln überhaupt wirksam sind, um realistische Aussagen über tatsächlich bestehende Renovierungspflichten treffen zu können. Eigentümern ist zu empfehlen, in neuen Mietverträgen auf Fachhandwerker- und ähnliche starre Vorgaben zu verzichten.
Beispiel aus der Praxis
Ein Mietvertrag enthält die Klausel „Schönheitsreparaturen sind durch einen Malerfachbetrieb ausführen zu lassen". Der Mieter möchte die Wände beim Auszug selbst fachgerecht streichen. Da die Fachhandwerkerklausel unwirksam ist, entfällt die gesamte Renovierungspflicht des Mieters – er muss weder selbst noch durch einen Betrieb streichen lassen.
Rechtsgrundlage
- § 307 BGB – Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen; die Fachhandwerkerklausel benachteiligt den Mieter unangemessen, da sie Eigenleistung ausschließt.