Gebäudeenergiegesetz

Das GEG ist für Makler das wichtigste energierechtliche Gesetz im Tagesgeschäft, da es sowohl die Energieausweispflicht als auch die Zulässigkeit von Heizungsanlagen regelt – zwei Themen, die in praktisch jedem Verkaufs- oder Vermietungsgespräch relevant werden.

Wichtige Eckpunkte:

• Entstehung: Das GEG trat am 1. November 2020 in Kraft und führte das Energieeinspargesetz (EnEG), die Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) in einem einheitlichen Regelwerk zusammen.
• GEG-Novelle 2024 ("Heizungsgesetz"): Seit dem 1. Januar 2024 gilt grundsätzlich, dass neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Die Pflicht greift zunächst bei Neubauten in Neubaugebieten unmittelbar; für Bestandsgebäude und Baulücken gelten Übergangsfristen, die an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt sind: In Großstädten mit über 100.000 Einwohnern wird die Pflicht spätestens ab 30. Juni 2026 verbindlich, in kleineren Kommunen ab 30. Juni 2028.
• Energieausweispflicht: Das GEG regelt Erstellung, Inhalt und Vorlagepflicht des Energieausweises bei Verkauf und Vermietung (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis).
• Aktuelle Reform (Stand Mitte 2026): Die Bundesregierung hat Ende Februar 2026 Eckpunkte für eine grundlegende Reform veröffentlicht. Das bisherige GEG soll zum 1. November 2026 durch das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) abgelöst werden. Zentraler Punkt: Die starre 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien beim Heizungstausch (§ 71 GEG) soll entfallen zugunsten eines technologieoffenen Ansatzes mit Quoten für "grüne" Brennstoffe.
• Bußgelder: Verstöße gegen GEG-Pflichten – etwa das Fehlen eines gültigen Energieausweises beim Verkauf – können mit Bußgeldern bis zu 10.000 Euro geahndet werden.

Für Makler besonders wichtig: Da sich die Rechtslage 2026 im Umbruch befindet (Ablösung durch das GModG), sollten Aussagen zur Heizungspflicht gegenüber Kunden stets mit dem Hinweis versehen werden, dass sich die konkreten Anforderungen kurzfristig ändern können, und im Zweifel eine aktuelle Rechtsauskunft oder ein Energieberater hinzugezogen werden sollte.

Ein Eigentümer möchte seine 25 Jahre alte Gasheizung austauschen. Da seine Kommune noch keinen Wärmeplan veröffentlicht hat, muss er ab dem 30. Juni 2026 grundsätzlich eine Heizung mit mindestens 65 % erneuerbaren Energien einbauen (z. B. Wärmepumpe oder Fernwärmeanschluss) – der Makler weist ihn zugleich darauf hin, dass die für November 2026 angekündigte Gesetzesreform (GModG) diese starre Vorgabe möglicherweise lockern wird.