Modernisierungskosten
Auch: Kosten der Modernisierung
Modernisierungskosten sind die Aufwendungen, die einem Vermieter durch bauliche Maßnahmen entstehen, die den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessern oder Energie beziehungsweise Wasser nachhaltig einsparen (§ 555b BGB). Der Vermieter darf sie anteilig über eine Mieterhöhung auf die Mieter umlegen.
Ausführliche Erklärung
Von reinen Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten – die lediglich den vertragsgemäßen Zustand erhalten oder wiederherstellen und nicht umlagefähig sind – unterscheiden sich Modernisierungskosten dadurch, dass sie eine echte Verbesserung darstellen: neue Wärmedämmung, der Einbau einer effizienteren Heizungsanlage, altersgerechter Umbau oder Maßnahmen, die nachhaltig Energie oder Wasser einsparen (§ 555b BGB). Enthält eine Maßnahme sowohl Instandsetzungs- als auch Modernisierungsanteile (sogenannte modernisierende Instandsetzung), muss der Vermieter den nicht umlagefähigen Erhaltungsanteil herausrechnen oder schätzen.
Nach § 559 Abs. 1 BGB kann der Vermieter die Jahresmiete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen. Dabei gilt eine Kappungsgrenze: Die Monatsmiete darf sich innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 Euro je Quadratmeter erhöhen, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter um höchstens 2 Euro je Quadratmeter (§ 559 Abs. 3a BGB). Öffentliche Fördermittel oder zinsverbilligte Darlehen, die für die Maßnahme in Anspruch genommen wurden, mindern die umlagefähigen Kosten entsprechend. Der Mieter kann der Erhöhung unter bestimmten Voraussetzungen mit dem Härtefalleinwand begegnen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Vermieter lässt für 40.000 Euro die Fassade eines Mehrfamilienhauses dämmen und tauscht die alte Heizung gegen eine effizientere Anlage aus. Auf eine 70-Quadratmeter-Wohnung entfallen anteilig 8.000 Euro Modernisierungskosten. Der Vermieter darf die Jahresmiete dieser Wohnung um 8 Prozent von 8.000 Euro, also 640 Euro (53,33 Euro monatlich), erhöhen – begrenzt durch die Kappungsgrenze von 3 Euro je Quadratmeter (hier: maximal 210 Euro monatlich zulässig, sodass die berechnete Erhöhung darunter bleibt und in voller Höhe umgelegt werden kann).
Rechtsgrundlage
- § 555b BGB – Definition der Modernisierungsmaßnahmen.
- § 559 BGB – Mieterhöhung um 8 Prozent der Modernisierungskosten, Kappungsgrenze von 3 Euro bzw. 2 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren (§ 559 Abs. 3a BGB).