Sanierungsobjekt
Auch: Renovierungsobjekt · Sanierungsimmobilie
Ein Sanierungsobjekt ist eine Immobilie, die aufgrund ihres Alters, technischer Mängel oder unterlassener Instandhaltung einen erheblichen Renovierungs- oder Modernisierungsbedarf aufweist. Der Kaufpreis liegt entsprechend unter dem eines vergleichbaren, sanierten Objekts.
Ausführliche Erklärung
Sanierungsobjekte sind für Käufer attraktiv, die Wertsteigerungspotenzial durch Eigenleistung oder gezielte Modernisierung nutzen wollen – etwa Kapitalanleger, Handwerker oder Bauherren, die individuelle Gestaltungsfreiheit suchen. Typische Merkmale sind veraltete Haustechnik, unsanierte Bäder, mangelhafte Dämmung, Feuchtigkeitsschäden oder ein Sanierungsstau aus unterlassenen Instandhaltungsmaßnahmen der Vorbesitzer.
Für Makler ist bei der Vermarktung entscheidend, den Sanierungsbedarf transparent zu kommunizieren: Der Verkäufer eines Sanierungsobjekts haftet nach den allgemeinen kaufrechtlichen Regeln (§ 434 BGB) nur für Abweichungen von der vereinbarten oder üblichen Beschaffenheit – bei einem erkennbar unsanierten Altbau gehört ein gewisser Renovierungsbedarf regelmäßig zur vereinbarten Beschaffenheit, sodass ihn den Verkäufer insoweit keine Nacherfüllungspflicht trifft. Arglistig verschwiegene, nicht erkennbare Mängel (etwa versteckter Schwammbefall) bleiben davon unberührt.
Für die Kalkulation ist neben dem Kaufpreis der Sanierungskostenanteil entscheidend, der beim Erwerb zu Anlagezwecken auch die steuerliche Grenze der anschaffungsnahen Herstellungskosten (15 % der Gebäude-Anschaffungskosten innerhalb von drei Jahren) berühren kann.
Beispiel aus der Praxis
Ein unsaniertes Einfamilienhaus aus den 1960er-Jahren mit alter Elektrik, Einfachverglasung und ungedämmtem Dach wird als Sanierungsobjekt zu einem Preis deutlich unter dem Marktwert vergleichbarer, modernisierter Häuser angeboten. Der Käufer plant, das Haus schrittweise energetisch zu sanieren und dabei die Förderung nach § 35c EStG in Anspruch zu nehmen.
Rechtsgrundlage
- § 434 BGB – Sachmangelbegriff; bei erkennbarem Renovierungsbedarf regelmäßig Teil der vereinbarten Beschaffenheit.
- § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG – Relevanz der 15-%-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten bei nachfolgender Sanierung.