Sanierungsstauimmobilie

Während "Sanierungsstau" den Zustand beschreibt, bezeichnet "Sanierungsstauimmobilie" das konkrete Objekt, bei dem dieser Zustand vorliegt. Für den Makler ist die korrekte Einordnung und Vermarktung solcher Objekte eine eigene Disziplin.

Praxisrelevante Punkte:

• Zustandserfassung: Vor der Vermarktung empfiehlt sich eine systematische Bestandsaufnahme (idealerweise mit Bausachverständigem): Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Elektro- und Sanitärinstallation, Statik. Diese Bestandsaufnahme dient sowohl der realistischen Preisfindung als auch der rechtssicheren Offenlegung gegenüber Käufern.
• Preisfindung: Die Wertermittlung erfolgt meist über das Sachwert- oder Ertragswertverfahren mit einem deutlichen Abschlag für den Instandhaltungsrückstau; teils wird auch eine "Als-ob-Bewertung" (Wert nach fiktiver Vollsanierung abzüglich geschätzter Sanierungskosten und Unternehmergewinn) zur Orientierung herangezogen.
• Zielgruppenansprache: Klassische Vermarktungswege (Publikumsportale mit Fokus auf bezugsfertige Objekte) sind oft weniger erfolgreich; besser geeignet sind Netzwerke aus Sanierern, Bauunternehmen, Handwerkern und Kapitalanlegern, die Modernisierungsprojekte gezielt suchen.
• Fördermöglichkeiten als Verkaufsargument: Der Hinweis auf mögliche KfW-Förderungen oder steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten (z. B. Sonderabschreibung bei energetischer Sanierung nach § 7h/7i EStG bei Denkmalschutz- oder Sanierungsgebietsobjekten) kann die Attraktivität für Investoren erhöhen.
• Offenlegungspflicht und Haftungsvermeidung: Alle bekannten Mängel müssen im Exposé bzw. spätestens vor Vertragsschluss offen kommuniziert werden; ein detailliertes Zustandsprotokoll schützt Makler und Verkäufer vor späteren Gewährleistungsstreitigkeiten.
• Energieausweis: Bei Sanierungsstauimmobilien fällt der Energieausweis meist in eine schlechte Effizienzklasse aus, was gesetzlich (§ 80 GEG) im Exposé anzugeben ist und zusätzlich Kaufinteressenten frühzeitig über den energetischen Zustand informiert.

Ein freistehendes Einfamilienhaus aus den 1970er-Jahren wurde seit dem Auszug der letzten Bewohner vor zehn Jahren nicht mehr instand gehalten. Der Makler lässt ein Kurzgutachten erstellen, das die notwendigen Sanierungskosten auf rund 120.000 Euro beziffert, kommuniziert dies transparent im Exposé und positioniert das Haus gezielt gegenüber lokal aktiven Sanierungsunternehmen.