Degressive AfA für Gebäude
Auch: §7 Abs.5a EStG · Degressive Gebäudeabschreibung · 5%-AfA Wohnungsneubau
Die degressive AfA (Absetzung für Abnutzung) ist eine Abschreibungsmethode, bei der ein Gebäude nicht mit gleichbleibenden, sondern mit fallenden Jahresbeträgen steuerlich abgeschrieben wird. Mit dem Wachstumschancengesetz wurde sie 2023 für den Neubau von Wohngebäuden wieder eingeführt, nachdem sie zuvor jahrzehntelang nur für ältere Baujahre existierte.
Ausführliche Erklärung
Anders als die lineare AfA, bei der über die gesamte Nutzungsdauer jedes Jahr derselbe Prozentsatz der ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten abgesetzt wird, bemisst sich die degressive AfA jährlich neu am Restbuchwert des Vorjahres. Dadurch sind die Abschreibungsbeträge zu Beginn hoch und nehmen mit der Zeit ab.
Für den Makler und Investoren relevante Eckpunkte:
- Satz: 5 % pro Jahr, bezogen auf den jeweiligen Restwert (§ 7 Abs. 5a EStG).
- Anwendungsbereich: Neu errichtete Wohngebäude in der EU/EWR, bei denen mit der Herstellung nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 begonnen wurde, oder die aufgrund eines nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 abgeschlossenen obligatorischen Vertrags bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft werden.
- Kein Nachweis der tatsächlichen Nutzungsdauer erforderlich, anders als bei der Ausnahmeregelung des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG.
- Kombination: Ein gleichzeitiger Ansatz der Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau (§ 7b EStG) neben der degressiven AfA ist möglich, sofern die jeweiligen Fördervoraussetzungen (u. a. Effizienzhausstandard, Baukostenobergrenze) erfüllt sind.
- Wechsel: Ein Übergang von der degressiven zur linearen AfA ist steuerlich zulässig und kann sinnvoll sein, sobald die lineare Abschreibung (bezogen auf den Restwert) günstiger wird; der umgekehrte Wechsel ist ausgeschlossen.
- Praxisrelevanz: Für Bauträger und Käufer von Neubauwohnungen zur Vermietung ist die degressive AfA ein wichtiges Verkaufsargument, weil sie in den ersten Jahren die Steuerlast spürbar senkt und damit die Rendite verbessert.
Beispiel aus der Praxis
Ein Anleger erwirbt eine neu errichtete Eigentumswohnung mit Baubeginn im Januar 2024 zur Vermietung; die Bemessungsgrundlage für das Gebäude beträgt 400.000 Euro. Im ersten Jahr kann er 5 % von 400.000 Euro, also 20.000 Euro, abschreiben. Im zweiten Jahr bemisst sich die AfA nach dem Restwert von 380.000 Euro, also 19.000 Euro, und so weiter mit fallenden Beträgen.
Rechtsgrundlage
- § 7 Abs. 5a EStG – Regelt die degressive Gebäude-AfA für Wohnneubauten, eingeführt durch das Wachstumschancengesetz (Gesetz vom 27.03.2024).
- § 7b EStG – Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau, kombinierbar mit der degressiven AfA.