Erhaltungsmaßnahme
Auch: Instandhaltung · Instandsetzung · § 555a BGB
Erhaltungsmaßnahmen sind Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten, die den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache bewahren oder wiederherstellen, ohne sie über den ursprünglichen Standard hinaus zu verbessern. Sie sind von Modernisierungsmaßnahmen abzugrenzen, die eine nachhaltige Wertsteigerung bewirken.
Ausführliche Erklärung
Die Abgrenzung zwischen Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahme ist eine der wichtigsten Unterscheidungen im Mietrecht, da sie unterschiedliche Rechtsfolgen für Duldungspflicht, Ankündigung und Mieterhöhung nach sich zieht:
- Definition (§ 555a Abs. 1 BGB): Erhaltungsmaßnahmen dienen der Erhaltung der Mietsache in ihrem bestehenden, vertragsgemäßen Zustand – etwa die Reparatur einer defekten Heizung, der Austausch einer maroden Dachrinne oder die Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden.
- Duldungspflicht ohne strenge Ankündigungsfrist: Anders als bei Modernisierungsmaßnahmen (§ 555c BGB: mindestens drei Monate Vorlauf) muss der Vermieter Erhaltungsmaßnahmen dem Mieter nur „rechtzeitig" ankündigen, es sei denn, sie sind nur unerheblich oder ein sofortiges Tätigwerden ist zur Vermeidung eines Schadens erforderlich (§ 555a Abs. 2 BGB).
- Keine Mieterhöhung: Reine Erhaltungsmaßnahmen berechtigen den Vermieter grundsätzlich nicht zu einer Mieterhöhung, da sie lediglich den vertragsgemäßen Zustand wiederherstellen, den der Vermieter ohnehin schuldet (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB).
- Abgrenzung zur Modernisierung: Werden im Zuge einer Erhaltungsmaßnahme gleichzeitig Verbesserungen vorgenommen (sogenannte „modernisierende Instandsetzung"), etwa der Einbau einer effizienteren Heizungsanlage anstelle einer bloßen Reparatur, ist der wertsteigernde Mehraufwand als Modernisierung zu behandeln und kann anteilig zu einer Mieterhöhung nach § 559 BGB führen – die Erhaltungskosten selbst sind dabei herauszurechnen.
- Instandhaltungsrücklage: Bei Eigentumswohnungen wird die Kostentragung für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum über die Instandhaltungsrücklage der WEG finanziert; für Makler ist wichtig, ob geplante Maßnahmen bereits beschlossen und finanziell gedeckt sind.
- Praxisrelevanz für Makler: Bei der Objektbewertung und Kaufberatung ist die Unterscheidung wichtig, um den Instandhaltungsstau realistisch einzuschätzen und den Käufer über anstehende, nicht umlagefähige Erhaltungskosten aufzuklären.
Beispiel aus der Praxis
Der Vermieter lässt eine 20 Jahre alte, aber funktionsfähige Heizungsanlage durch ein baugleiches, moderneres Modell ersetzen, weil die alte Anlage ausgefallen ist. Es handelt sich um eine Erhaltungsmaßnahme; eine Mieterhöhung ist grundsätzlich nicht möglich, außer der Vermieter hätte zusätzlich eine wesentliche Effizienzsteigerung eingebaut, die als Modernisierung anteilig umlagefähig wäre.
Rechtsgrundlage
- § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB – Grundpflicht des Vermieters zur Erhaltung der Mietsache in vertragsgemäßem Zustand.
- § 555a BGB – Definition der Erhaltungsmaßnahme, Duldungspflicht und Ankündigungspflicht des Mieters.