Erhaltung

§ 19 WEG regelt, dass die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung beschließen, soweit diese nicht bereits durch Vereinbarung geregelt ist. Zur ordnungsmäßigen Verwaltung zählt nach § 19 Abs. 2 WEG ausdrücklich die „ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums“ – daneben unter anderem eine angemessene Versicherung, die Bildung einer Erhaltungsrücklage sowie die Bestellung eines Verwalters. Der Begriff „Erhaltung“ löste mit der WEG-Reform 2020 die früher gebräuchliche Unterscheidung zwischen Instandhaltung (vorbeugende Maßnahmen zum Erhalt des Bestands) und Instandsetzung (Behebung bereits eingetretener Schäden) im Gesetzestext ab, ohne diese Differenzierung inhaltlich aufzugeben: Beide Maßnahmenarten fallen unter den Sammelbegriff Erhaltung.

Zuständig für Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die hierüber durch Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung entscheidet; der Verwalter bereitet die Beschlussfassung vor und setzt sie um. Für die Finanzierung größerer Erhaltungsmaßnahmen dient die von der Gemeinschaft anzusparende Erhaltungsrücklage. Wird das Sondereigentum selbst betroffen, ist grundsätzlich der jeweilige Sondereigentümer für dessen Erhaltung verantwortlich, soweit nicht Bauteile betroffen sind, die zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum stehen (z. B. tragende Wände, Fassade, Dach).

Das Flachdach eines Mehrfamilienhauses ist undicht geworden. Da das Dach zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört, beschließt die Eigentümerversammlung die Erhaltung – also die Reparatur – und finanziert sie aus der vorhandenen Erhaltungsrücklage, ergänzt durch eine Sonderumlage.