Instandhaltung

Instandhaltung ist ein zentraler Begriff der Immobilienbewirtschaftung und taucht in mehreren rechtlichen Kontexten auf, die für Makler unterschiedliche Bedeutung haben:

• Begriffliche Abgrenzung: Instandhaltung meint vorsorgende, pflegende Maßnahmen zur Vermeidung von Abnutzungsschäden (z. B. regelmäßige Wartung der Heizungsanlage). Instandsetzung bezeichnet demgegenüber die Wiederherstellung eines bereits beeinträchtigten Zustands (z. B. Reparatur eines Wasserschadens). In der Praxis werden beide Begriffe oft zusammenfassend als "Erhaltung" bezeichnet.
• Im Mietrecht: Der Vermieter ist nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Diese Instandhaltungspflicht ist eine gesetzliche Kernpflicht des Vermieters und kann bei preisfreiem Wohnraum nur eingeschränkt auf den Mieter abgewälzt werden (siehe Erhaltungsmaßnahme).
• Im Wohnungseigentumsrecht: Bei Eigentumswohnungen zählt die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums – worunter Instandhaltung und Instandsetzung gefasst werden – nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Über Umfang und Finanzierung entscheidet die Eigentümergemeinschaft per Beschluss, üblicherweise finanziert aus der Instandhaltungsrücklage.
• Praxisrelevanz für Makler: Bei der Objektbewertung ist der Instandhaltungszustand ein wesentlicher wertbildender Faktor. Ein erkennbarer Instandhaltungsstau (aufgeschobene, notwendige Maßnahmen) mindert den Verkehrswert und sollte im Verkaufsprozess offen kommuniziert werden, um spätere Streitigkeiten über verschwiegene Mängel zu vermeiden.

Bei der Besichtigung eines Mehrfamilienhauses stellt ein Makler fest, dass Dach und Fassade seit Jahren nicht gewartet wurden. Er weist den Verkäufer darauf hin, dass dieser Instandhaltungsstau im Exposé und bei der Preisfindung berücksichtigt werden sollte, da Kaufinteressenten die notwendigen Folgekosten in ihre Kalkulation einbeziehen werden.