Einkommensteuererklärung
Auch: Steuererklärung · ESt-Erklärung
Die Einkommensteuererklärung ist die jährliche Erklärung, mit der eine natürliche Person ihre steuerpflichtigen Einkünfte gegenüber dem Finanzamt offenlegt. Für Immobilieneigentümer ist sie relevant, weil hier Mieteinnahmen, Werbungskosten, Abschreibungen und ggf. Veräußerungsgewinne erfasst werden.
Ausführliche Erklärung
Grundlage ist § 25 Einkommensteuergesetz (EStG): Die Einkommensteuer wird nach Ablauf des Kalenderjahres (Veranlagungszeitraum) auf Basis der in diesem Jahr erzielten Einkünfte veranlagt. Für Immobilieneigentümer, Vermieter und Kapitalanleger mit Immobilienbezug sind vor allem folgende Positionen relevant:
- Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG): Mieteinnahmen abzüglich Werbungskosten wie Zinsen, Instandhaltung, Verwaltung und Abschreibung (AfA).
- Private Veräußerungsgeschäfte (§ 23 EStG): Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist können steuerpflichtig sein, sofern keine Eigennutzung vorlag.
- Sonderausgaben und außergewöhnliche Belastungen mit Immobilienbezug, etwa energetische Sanierungsmaßnahmen (§ 35c EStG) oder haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen (§ 35a EStG).
Die Abgabefristen richten sich nach § 149 Abgabenordnung (AO): Für unberatene Steuerpflichtige gilt regulär der 31. Juli des Folgejahres, bei steuerlicher Vertretung (Steuerberater, Lohnsteuerhilfeverein) verlängert sich die Frist deutlich. Wer Einkünfte aus Vermietung erzielt und nicht bereits aus anderen Gründen zur Abgabe verpflichtet ist, muss regelmäßig ebenfalls eine Erklärung einreichen, sobald steuerpflichtige Einkünfte neben dem Arbeitslohn vorliegen.
Für Makler und Vermieter ist die Einkommensteuererklärung insofern relevant, als steuerliche Effekte (Abschreibung, Werbungskostenabzug, Spekulationsfrist) häufig in die Rentabilitätsberechnung einer Immobilie einfließen und bei Beratungsgesprächen thematisiert werden – ohne dass der Makler selbst Steuerberatung leisten darf.
Beispiel aus der Praxis
Ein Vermieter erzielt im Kalenderjahr Mieteinnahmen von 18.000 Euro. In seiner Einkommensteuererklärung setzt er dem die Werbungskosten gegenüber: Schuldzinsen, Hausverwaltung, Instandhaltung und die lineare Abschreibung des Gebäudes. Der verbleibende Überschuss wird zusammen mit seinen übrigen Einkünften nach dem persönlichen Steuersatz besteuert.