Einkommensteuer auf Vermietungseinkünfte
Auch: Einkommensteuer bei Vermietung · Vermietungssteuer
Wer eine Immobilie vermietet, muss die daraus erzielten Einkünfte nach § 21 EStG versteuern. Bemessungsgrundlage ist nicht die Miete selbst, sondern der Überschuss der Mieteinnahmen über die abzugsfähigen Werbungskosten; dieser Überschuss wird dem übrigen zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet und mit dem individuellen, progressiven Einkommensteuersatz (§ 32a EStG) besteuert.
Ausführliche Erklärung
Für Makler, die Kapitalanleger beraten, ist das Grundprinzip der Vermietungsbesteuerung zentral, weil es die tatsächliche Nettorendite einer Immobilie maßgeblich bestimmt:
- Ermittlung des Überschusses: Von den Mieteinnahmen (Kaltmiete zuzüglich umlagefähiger Nebenkosten) werden die Werbungskosten abgezogen – insbesondere die Abschreibung (AfA) auf das Gebäude, Schuldzinsen für die Finanzierung, Erhaltungsaufwendungen, Verwaltungskosten, Grundsteuer, Versicherungsbeiträge sowie Fahrt- und Beratungskosten im Zusammenhang mit der Vermietung.
- Progressiver Steuersatz: Anders als bei der pauschalen Abgeltungsteuer auf Kapitalerträge unterliegen Vermietungseinkünfte dem persönlichen, progressiven Einkommensteuertarif nach § 32a EStG (Grenzsteuersatz bis zu 45 % zuzüglich Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer). Ein hoher Werbungskostenüberschuss – etwa durch AfA und Finanzierungszinsen in den ersten Jahren nach dem Kauf – kann die Steuerlast aus anderen Einkunftsarten mindern.
- Verlustverrechnung: Übersteigen die Werbungskosten die Einnahmen, entsteht ein Verlust, der grundsätzlich mit anderen Einkünften desselben Jahres verrechnet werden kann; besondere Regeln gelten bei gemischter Selbst- und Fremdnutzung sowie bei verbilligter Vermietung an Angehörige.
- Abgrenzung zur Umsatzsteuer: Die Einkommensteuer erfasst den Ertrag der Vermietung; ob zusätzlich Umsatzsteuer anfällt, richtet sich nach eigenständigen Regeln des Umsatzsteuerrechts (siehe verwandter Begriff Umsatzsteuer bei Vermietung).
- Selbstnutzung: Wird eine Immobilie nicht vermietet, sondern selbst genutzt, entstehen grundsätzlich keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, da der Eigentümer keine Einnahmen erzielt (Ausnahme: unentgeltliche Überlassung an Dritte kann steuerlich anders zu beurteilen sein).
Beispiel aus der Praxis
Eine Vermieterin erzielt aus einer Eigentumswohnung 14.000 Euro Jahresmiete. Nach Abzug von 5.000 Euro AfA, 4.000 Euro Schuldzinsen und 1.000 Euro sonstigen Werbungskosten verbleibt ein Überschuss von 4.000 Euro. Dieser Betrag wird zu ihrem übrigen Einkommen addiert und mit ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert.
Rechtsgrundlage
- § 21 EStG – Grundnorm der Besteuerung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.
- § 32a EStG – Anwendung des progressiven Einkommensteuertarifs auf das zu versteuernde Einkommen einschließlich der Vermietungseinkünfte.