Liebhaberei Vermietung
Auch: Überschusserzielungsabsicht · steuerliche Liebhaberei
Von "Liebhaberei" spricht man steuerrechtlich, wenn eine Vermietungstätigkeit auf Dauer keinen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erwarten lässt – etwa bei dauerhaft verlustträchtiger Vermietung an Angehörige zu Gefälligkeitszwecken. Die Folge: Das Finanzamt erkennt die Verluste steuerlich nicht an.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist der Begriff vor allem bei der Beratung von Kapitalanlegern und bei Vermietungen im Familienkreis relevant, weil er unmittelbare steuerliche Konsequenzen für die Rentabilitätsrechnung des Vermieters hat.
- Grundprinzip: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) setzen eine "Überschusserzielungsabsicht" voraus – der Vermieter muss auf Dauer einen Totalüberschuss anstreben. Fehlt diese Absicht, liegt steuerlich unbeachtliche "Liebhaberei" vor.
- Regelvermutung bei Dauervermietung: Bei auf Dauer angelegter Vermietung zu ortsüblichen Konditionen wird die Überschusserzielungsabsicht von der Rechtsprechung grundsätzlich unterstellt, auch wenn über Jahre Verluste anfallen (z. B. durch hohe AfA oder Finanzierungskosten).
- Kritische Fälle:
- Verbilligte Vermietung an Angehörige: Liegt die Miete unter 50 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, werden Werbungskosten anteilig gekürzt; bei 50–66 % ist eine Totalüberschussprognose erforderlich (seit Steueränderungen ab 66 % gilt die Vermietung als vollentgeltlich).
- Ferienwohnungen: Bei ausschließlicher Vermietung ohne Selbstnutzung wird die Absicht regelmäßig unterstellt; bei zeitweiser Selbstnutzung ist eine Prognoserechnung nötig.
- Dauerhafter Leerstand oder wiederholte Veräußerungsabsicht: kann die Überschusserzielungsabsicht infrage stellen.
- Rechtsfolge: Wird Liebhaberei angenommen, sind weder Verluste absetzbar noch (spiegelbildlich) etwaige spätere Gewinne steuerpflichtig – die Tätigkeit fällt komplett aus dem Bereich der Einkünfteerzielung heraus.
- Praxisrelevanz: Makler sollten Kapitalanleger, die eine Immobilie zu deutlich verbilligten Konditionen an Familienmitglieder vermieten wollen, auf die 66-%-Grenze und die Notwendigkeit einer Totalüberschussprognose hinweisen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Vater vermietet seiner Tochter eine Wohnung für 400 Euro monatlich, obwohl die ortsübliche Miete 700 Euro beträgt (57 % der Vergleichsmiete). Da die Grenze von 66 % unterschritten wird, muss er eine Totalüberschussprognose erstellen, um die vollen Werbungskosten geltend machen zu können – gelingt dies nicht, werden die Werbungskosten anteilig gekürzt.
Rechtsgrundlage
§ 21 EStG in Verbindung mit dem allgemeinen Einkünftebegriff des § 2 Abs. 1 EStG, konkretisiert durch ständige BFH-Rechtsprechung zur Überschusserzielungsabsicht sowie einschlägige BMF-Schreiben zur verbilligten Vermietung an Angehörige.