Nachversteuerung Familienheim
Auch: Behaltensfrist Familienheim
Erbt ein Ehegatte, Lebenspartner oder Kind das selbstgenutzte Familienheim steuerfrei und gibt die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren aus eigenem Entschluss auf, entfällt die Erbschaftsteuerbefreiung rückwirkend – es kommt zur Nachversteuerung des ursprünglich begünstigten Erwerbs.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist dieser Zusammenhang besonders wichtig, weil er häufig bei der Beratung von Erben angesprochen wird, die eine geerbte Immobilie kurzfristig verkaufen oder vermieten möchten.
- Begünstigter Personenkreis: Ehegatten/Lebenspartner (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG, unbegrenzte Wohnflächen-Steuerbefreiung) und Kinder bzw. Kinder verstorbener Kinder (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG, Steuerbefreiung nur bis 200 m² Wohnfläche, darüber hinaus anteilige Steuerpflicht).
- Voraussetzung für die Erstbegünstigung: Der Erblasser muss das Objekt bis zum Erbfall selbst zu Wohnzwecken genutzt haben (oder aus zwingenden Gründen daran gehindert gewesen sein), und der Erbe muss die Selbstnutzung unverzüglich (i. d. R. binnen 6 Monaten) nach dem Erbfall aufnehmen.
- Behaltensfrist: Zehn Jahre ab dem Erwerb. Gibt der Erbe die Selbstnutzung innerhalb dieser Frist freiwillig auf (Verkauf, Vermietung, dauerhafter Auszug), entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend – die Erbschaftsteuer wird auf den vollen ursprünglichen Wert nacherhoben.
- Ausnahme "zwingende Gründe": Keine Nachversteuerung, wenn der Erbe aus zwingenden Gründen an der Selbstnutzung gehindert ist, z. B. Tod, Pflegebedürftigkeit mit Umzug ins Pflegeheim. Ein bloßer Wunsch nach einer anderen Wohnsituation genügt nicht.
- Praxisrelevanz: Makler, die von Erben mit dem Verkauf eines geerbten Elternhauses beauftragt werden, sollten unbedingt klären, ob die Zehnjahresfrist noch läuft und ob eine steuerfreie Erbschaft vorliegt – ein vorzeitiger Verkauf kann eine erhebliche, oft unerwartete Steuernachzahlung auslösen.
Beispiel aus der Praxis
Eine Tochter erbt das Elternhaus (250 m² Wohnfläche) steuerfrei (bis 200 m² begünstigt) und zieht sofort ein. Nach vier Jahren verkauft sie das Haus, weil sie beruflich umzieht. Da kein zwingender Grund vorliegt, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend und das Finanzamt setzt Erbschaftsteuer auf den ursprünglich begünstigten Anteil nach.
Rechtsgrundlage
§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG – Steuerbefreiung für Familienheim beim Erwerb durch Ehegatten/Lebenspartner (unbegrenzte Fläche). § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG – Steuerbefreiung beim Erwerb durch Kinder (begrenzt auf 200 m² Wohnfläche), jeweils mit Nachversteuerungsvorbehalt bei Aufgabe der Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren.