Nachverdichtung
Auch: Innenverdichtung · bauliche Nachverdichtung
Nachverdichtung bezeichnet die zusätzliche bauliche Nutzung von Flächen innerhalb bereits bebauter, erschlossener Siedlungsgebiete – etwa durch Bebauung von Baulücken, Aufstockung bestehender Gebäude oder Umnutzung von Hinterhof- und Gewerbeflächen – anstatt neue Flächen im Außenbereich zu erschließen.
Ausführliche Erklärung
Nachverdichtung ist ein zentrales Instrument der Innenentwicklung und dient dem Ziel, den Flächenverbrauch im Außenbereich zu begrenzen, indem vorhandenes Baupotenzial im Innenbereich besser genutzt wird. Typische Formen sind der Lückenschluss (Bebauung unbebauter Grundstücke zwischen bestehenden Gebäuden), die Aufstockung um zusätzliche Geschosse, der Dachgeschossausbau, die Bebauung rückwärtiger Gartenflächen sowie die Umwandlung untergenutzter Gewerbe- oder Parkflächen in Wohnbebauung.
Rechtlich richtet sich die Zulässigkeit einer Nachverdichtung im unbeplanten Innenbereich zunächst nach § 34 BauGB, wonach sich ein Vorhaben nach Art und Maß der Nutzung, Bauweise und überbaubarer Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen muss. Ist ein Bebauungsplan erforderlich oder gewünscht, kann die Gemeinde diesen im vereinfachten, beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB aufstellen – speziell konzipiert für „Bebauungspläne der Innenentwicklung", zu denen die Wiedernutzbarmachung von Flächen, die Nachverdichtung sowie andere Maßnahmen der Innenentwicklung zählen. Dieses Verfahren erlaubt unter bestimmten Voraussetzungen (Größenbegrenzung der überplanten Fläche, keine Betroffenheit bestimmter Schutzgüter) den Verzicht auf eine förmliche Umweltprüfung und beschleunigt damit die Planaufstellung erheblich.
Für Makler ist Nachverdichtung relevant, weil sie zusätzliches Bauland und Wertsteigerungspotenzial für Bestandsgrundstücke erschließen kann, gleichzeitig aber häufig auf Widerstand von Nachbarn stößt (Verschattung, Verkehr, Verlust von Grünflächen). Kommunen setzen Nachverdichtung zunehmend gezielt ein, um dem Wohnraummangel in Ballungsräumen zu begegnen, ohne neue Flächen im Außenbereich in Anspruch nehmen zu müssen.
Beispiel aus der Praxis
Eine Gemeinde stellt für ein Gewerbebrachengelände im Ortskern einen Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB auf, um dort Mehrfamilienhäuser zu ermöglichen, statt ein neues Baugebiet am Ortsrand auszuweisen.
Rechtsgrundlage
- § 13a BauGB – Ermöglicht für Bebauungspläne der Innenentwicklung (u. a. Nachverdichtung) ein beschleunigtes Verfahren, bei dem unter bestimmten Voraussetzungen keine förmliche Umweltprüfung durchgeführt werden muss.
- § 34 BauGB – Regelt die Zulässigkeit von Vorhaben im unbeplanten Innenbereich, maßgeblich für viele Fälle der Nachverdichtung ohne eigenen Bebauungsplan.