Selbstnutzung
Auch: Eigennutzung · eigene Wohnzwecke
Selbstnutzung bezeichnet das Bewohnen einer Immobilie durch den Eigentümer zu eigenen Wohnzwecken, im Gegensatz zur Vermietung an Dritte. Der Begriff hat vor allem steuerliche Bedeutung: Wer seine Immobilie selbst bewohnt, erzielt daraus keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und kann beim Verkauf von der Ausnahme von der Spekulationssteuer profitieren.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist die Selbstnutzung in mehreren Zusammenhängen der Immobilienberatung von zentraler Bedeutung:
- Steuerfreier Verkauf trotz kurzer Haltedauer: Nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG bleibt der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie auch innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei, wenn sie zwischen Anschaffung bzw. Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (siehe verwandter Begriff Selbstnutzungsprivileg).
- Definition „eigene Wohnzwecke": Der Eigentümer muss die Immobilie selbst bewohnen; eine unentgeltliche Überlassung an ein noch kindergeldberechtigtes Kind wird der Selbstnutzung gleichgestellt. Eine entgeltliche Vermietung – auch an Angehörige – ist keine Selbstnutzung und lässt die Steuerbefreiung entfallen.
- Abgrenzung zur Vermietung: Wird die Immobilie selbst genutzt, entstehen keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, da keine Mieteinnahmen anfallen; Aufwendungen für die selbstgenutzte Wohnung sind daher grundsätzlich nicht als Werbungskosten abziehbar (Ausnahme: bestimmte Handwerkerleistungen nach § 35a EStG oder Sonderfälle wie das häusliche Arbeitszimmer).
- Teilweise Selbstnutzung: Wird nur ein Teil der Immobilie selbst genutzt und der Rest vermietet (z. B. Einliegerwohnung), ist steuerlich zwischen dem selbstgenutzten und dem vermieteten Anteil zu differenzieren.
- Praxisrelevanz für Makler: Bei der Verkaufsberatung sollte stets geklärt werden, ob und wie lange die Immobilie selbst genutzt wurde, da dies über die steuerliche Belastung des Verkaufserlöses entscheidet und ein wichtiges Beratungsthema für Verkäufer ist.
Beispiel aus der Praxis
Ein Eigentümer kauft 2023 eine Eigentumswohnung und bewohnt sie durchgehend selbst. Verkauft er sie 2026 – also innerhalb der Zehnjahresfrist – mit Gewinn, bleibt dieser aufgrund der durchgehenden Selbstnutzung steuerfrei, obwohl die Spekulationsfrist eigentlich noch nicht abgelaufen wäre.
Rechtsgrundlage
- § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG – Ausnahme von der Besteuerung privater Veräußerungsgeschäfte bei Selbstnutzung im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren oder durchgehend seit Anschaffung.