Selbstnutzungsprivileg
Auch: Eigennutzungsausnahme
Das Selbstnutzungsprivileg befreit den Gewinn aus dem Verkauf einer eigengenutzten Immobilie von der Spekulationssteuer, selbst wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Voraussetzung ist eine durchgehende Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist dieses Privileg eine der wichtigsten Ausnahmen von der Spekulationsfrist und muss bei jeder Verkaufsberatung geprüft werden:
- Zeitliche Anforderung: Es genügt eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken „im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren" – dabei reicht es aus, wenn die Eigennutzung im mittleren Jahr durchgehend und in den beiden Randjahren jeweils zumindest zeitweise vorlag (sogenannte „Drei-Jahres-Regel", die faktisch auch bei kürzeren Zeiträumen als drei volle Kalenderjahre greifen kann).
- Definition „eigene Wohnzwecke": Der Steuerpflichtige muss die Wohnung selbst bewohnt haben. Eine unentgeltliche Überlassung an ein leibliches oder Adoptivkind, für das noch Kindergeld/Freibeträge bestehen, wird der Eigennutzung gleichgestellt. Eine Vermietung an fremde Dritte oder an Angehörige gegen Entgelt zerstört die Begünstigung.
- Häusliches Arbeitszimmer und Einliegerwohnung: Ein untergeordneter, nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzter Teil (z. B. vermietete Einliegerwohnung) kann anteilig von der Steuerbefreiung ausgenommen sein – die Rechtsprechung des BFH hat dies jedoch in mehreren Fällen zugunsten der Steuerpflichtigen differenziert behandelt (z. B. häusliches Arbeitszimmer bleibt regelmäßig begünstigt).
- Abgrenzung zur Zehnjahresfrist: Ohne dieses Privileg würde jeder Verkauf einer Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung als privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG steuerpflichtig sein (Spekulationsfrist). Das Selbstnutzungsprivileg durchbricht diese Frist vollständig bei durchgehender Eigennutzung – es gibt keine Mindesthaltedauer.
- Praxisrelevanz: Häufige Fehlerquelle ist der Verkauf kurz nach Auszug oder Vermietungsbeginn – wird die Wohnung vor dem Verkauf noch vermietet, kann die Steuerbefreiung rückwirkend entfallen, wenn die Nutzungsvoraussetzungen nicht mehr erfüllt sind.
Beispiel aus der Praxis
Ein Ehepaar kauft 2022 eine Eigentumswohnung, zieht sofort ein und verkauft sie bereits 2026 – also innerhalb der Zehnjahresfrist – mit einem Gewinn von 120.000 Euro. Da die Wohnung durchgehend von Kauf bis Verkauf selbst bewohnt wurde, bleibt der Gewinn nach dem Selbstnutzungsprivileg vollständig steuerfrei.
Rechtsgrundlage
- § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG – Regelt die Ausnahme von der Besteuerung privater Veräußerungsgeschäfte bei durchgehender Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren.