Selbstnutzungsausnahme
Auch: Eigennutzungsprivileg §23 Abs.1 EStG · Selbstnutzerausnahme · Eigennutzungsausnahme Spekulationsfrist
Auch wenn eine Immobilie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist verkauft wird, bleibt der Gewinn steuerfrei, wenn der Eigentümer sie durchgehend oder zumindest im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren selbst zu Wohnzwecken genutzt hat.
Ausführliche Erklärung
Die Spekulationsfrist nach § 23 EStG erfasst grundsätzlich jeden Verkauf einer Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung als steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft. Der Gesetzgeber wollte aber die eigene Wohnung nicht mit einer "Spekulationssteuer" belasten – deshalb gibt es die Selbstnutzungsausnahme in § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG. Sie greift in zwei alternativen Konstellationen:
1. Durchgehende Selbstnutzung: Die Immobilie wurde zwischen Anschaffung (oder Fertigstellung) und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt.
2. Selbstnutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren: Die Immobilie wurde im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt – hierbei genügt eine Nutzung an nur einem Tag im ersten und letzten der drei Jahre, sodass faktisch ein Zeitraum von etwas mehr als einem Jahr durchgehender Nutzung ausreichen kann.
Praxisrelevante Details, die der Makler kennen sollte:
- "Eigene Wohnzwecke" bedeutet, der Eigentümer selbst (oder mit ihm zusammen ein zu berücksichtigendes Kind, für das Kindergeld/Freibetrag besteht) muss die Wohnung tatsächlich bewohnen. Unentgeltliche Überlassung an andere Angehörige (z. B. Eltern, Geschwister) erfüllt die Voraussetzung nach herrschender Auffassung nicht.
- Eine teilweise Vermietung (z. B. eine Einliegerwohnung) schließt die Ausnahme für den vermieteten Teil aus – der Veräußerungsgewinn muss dann anteilig aufgeteilt werden.
- Ein häusliches Arbeitszimmer, das steuerlich als eigene Nutzung gilt, führt nach der Rechtsprechung des BFH regelmäßig nicht zur anteiligen Steuerpflicht, wenn es untergeordneter Teil der selbstgenutzten Wohnung ist.
- Die Ausnahme gilt auch für unbebaute Gartenflächen, die zusammen mit dem Wohngebäude verkauft werden, sofern sie der Wohnnutzung dienen und keine eigenständige Baulandqualität mit erheblichem Wertzuwachs aufweisen (str. bei großen Grundstücken).
- Die Selbstnutzungsausnahme gilt nicht für unbebaute Grundstücke ohne Wohngebäude, da hier begrifflich keine Wohnnutzung möglich ist.
Für Makler ist dieser Punkt bei der Beratung von Verkäufern zentral: Wer sein Eigenheim nach kurzer Haltedauer verkaufen will (z. B. wegen Jobwechsel, Trennung, Erbschaft mit Selbstbezug), muss die Nutzungsvoraussetzungen sauber dokumentieren können, um die Steuerfreiheit zu sichern.
Beispiel aus der Praxis
Ein Ehepaar kauft 2022 eine Eigentumswohnung, bezieht sie sofort und verkauft sie bereits 2024 wieder wegen eines beruflich bedingten Umzugs – also innerhalb der Zehnjahresfrist. Da die Wohnung durchgehend selbst bewohnt wurde, greift die Selbstnutzungsausnahme: Der Verkaufsgewinn bleibt trotz kurzer Haltedauer vollständig steuerfrei.
Rechtsgrundlage
- § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG – Ausnahme von der Steuerpflicht privater Veräußerungsgeschäfte bei Selbstnutzung.