Privates Veräußerungsgeschäft

Nach § 23 EStG unterliegt der Gewinn aus dem Verkauf eines Grundstücks oder einer Immobilie der Einkommensteuer, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (umgangssprachlich oft „Spekulationsfrist" genannt). Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge, nicht der Grundbucheintragung.

Eine wichtige Ausnahme betrifft selbstgenutzte Immobilien: Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn das Objekt im Zeitraum zwischen Anschaffung (oder Fertigstellung) und Veräußerung durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, oder wenn es im Jahr der Veräußerung sowie in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Diese zweite Variante erlaubt einen zusammenhängenden Selbstnutzungszeitraum, der nicht drei volle Kalenderjahre umfassen muss – ein durchgehender Nutzungszeitraum, der sich über den Jahreswechsel von Verkaufsjahr minus zwei bis zum Verkaufsjahr erstreckt, genügt.

Fehlt eine solche Eigennutzung, wird der Veräußerungsgewinn (Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten und Werbungskosten, ggf. abzüglich AfA-Korrektur) im Jahr des Verkaufs versteuert. Nach Ablauf der Zehnjahresfrist ist ein Verkauf im Privatvermögen dagegen grundsätzlich steuerfrei. Für Makler ist die Frist relevant, weil sie bei der Beratung zum optimalen Verkaufszeitpunkt oder zur steuerlichen Tragweite eines Verkaufs häufig als erste Anlaufstelle gefragt werden, ohne selbst Steuerberatung leisten zu dürfen.

Ein Eigentümer kauft 2019 eine vermietete Eigentumswohnung und verkauft sie 2026 mit Gewinn, ohne sie je selbst bewohnt zu haben. Da zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und keine Eigennutzung vorlag, muss der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft versteuert werden. Hätte er die Wohnung stattdessen in den letzten beiden Jahren vor dem Verkauf selbst bewohnt, wäre der Gewinn steuerfrei geblieben.