Eigentumswohnung
Auch: ETW · Wohnungseigentum
Eine Eigentumswohnung (ETW) ist eine einzelne Wohnung innerhalb eines Mehrfamilienhauses, an der der Eigentümer Sondereigentum besitzt. Zusätzlich gehört ihm ein Miteigentumsanteil an den gemeinschaftlichen Teilen des Gebäudes und Grundstücks, etwa Treppenhaus, Dach oder Außenanlagen.
Ausführliche Erklärung
Die Eigentumswohnung ist die häufigste Form des rechtlich geteilten Wohnungseigentums in Deutschland und für Makler von zentraler Bedeutung, da hier neben der klassischen Immobilienbewertung auch das Wohnungseigentumsrecht eine wichtige Rolle spielt:
- Rechtliche Struktur: Grundlage ist die Aufteilung eines Gebäudes nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) mittels Teilungserklärung. Diese legt fest, welche Räume zum Sondereigentum (die Wohnung selbst, meist inkl. Nebenräume wie Keller) und welche zum gemeinschaftlichen Eigentum (Dach, tragende Wände, Treppenhaus, Außenanlagen) gehören.
- Miteigentumsanteil (MEA): Jeder Eigentümer besitzt zusätzlich einen ideellen Miteigentumsanteil am gesamten Grundstück und Gebäude, der üblicherweise nach Wohnfläche berechnet wird und die Stimmrechte sowie die Kostenverteilung in der Eigentümergemeinschaft bestimmt.
- Hausgeld und Rücklage: Eigentümer zahlen ein monatliches Hausgeld an die Gemeinschaft, das Betriebskosten, Verwaltungskosten und die Instandhaltungsrücklage abdeckt. Für Käufer ist die Höhe der Rücklage und der bestehende Sanierungsstau ein zentraler Prüfpunkt.
- Eigentümergemeinschaft: Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum sowie größere Instandsetzungen bedürfen eines Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG-Reform 2020 hat Beschlussfassung erleichtert); der einzelne Eigentümer kann über sein Sondereigentum weitgehend frei verfügen, jedoch nicht über tragende Bauteile oder die äußere Gestaltung.
- Vermarktung: Beim Verkauf müssen dem Käufer wesentliche Unterlagen vorgelegt werden: Teilungserklärung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, aktuelle Instandhaltungsrücklage sowie ggf. beschlossene Sonderumlagen – all dies beeinflusst maßgeblich die Kaufentscheidung und den erzielbaren Preis.
- Finanzierung: Banken bewerten Eigentumswohnungen unter anderem anhand des Zustands der Gemeinschaftsanlage, der Höhe der Rücklage und etwaiger anstehender Sanierungen (z. B. Fassade, Dach, Aufzug), da diese das Objekt indirekt belasten können.
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer erwirbt eine 75 m² große Eigentumswohnung im dritten Stock eines Mehrfamilienhauses. Im Grundbuch ist ein Miteigentumsanteil von 82/1000 an Grundstück und Gemeinschaftseigentum eingetragen. Vor Vertragsabschluss prüft der Makler die Teilungserklärung sowie die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung auf anstehende Sanierungsbeschlüsse.
Rechtsgrundlage
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG) – regelt Begründung, Verwaltung und Nutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie die Rechte und Pflichten der Eigentümergemeinschaft.
- Grundbuchordnung (GBO) – regelt die grundbuchrechtliche Eintragung von Wohnungseigentum als selbstständiges Grundstücksrecht.