Selbstnutzer-Sonderausgabenabzug §10f EStG

Die §§ 7h und 7i EStG (erhöhte Abschreibung für Sanierungsgebiete bzw. Baudenkmäler) setzen voraus, dass mit dem Gebäude Einkünfte erzielt werden, meist durch Vermietung. Bewohnt der Eigentümer die Immobilie selbst, entfällt diese Abschreibungsmöglichkeit – hier greift als Pendant § 10f EStG.

Kernpunkte für die Maklerberatung:

• Begünstigt sind Aufwendungen an einer eigenen Wohnung, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird, sofern es sich um ein Baudenkmal (§ 7i EStG-Voraussetzungen, Denkmalbescheinigung der Denkmalschutzbehörde) oder ein Gebäude in einem Sanierungsgebiet/Erhaltungssatzungsgebiet (§ 7h EStG-Voraussetzungen, Bescheinigung der Gemeinde) handelt.
• Abzugsfähig sind 9 % der begünstigten Aufwendungen pro Jahr über 10 Jahre, insgesamt also 90 % der Sanierungskosten als Sonderausgaben – im Gegensatz zu den 100 % bei § 7h/§ 7i für Vermieter.
• Der Abzug wird nur für eine Wohnung pro Steuerpflichtigem gewährt (Objektbeschränkung, § 10f Abs. 3 EStG); bei Ehegatten ggf. je eine Wohnung.
• Auch Aufwendungen für schutzwürdige Kulturgüter (Gebäudeteile, die selbst kein Baudenkmal sind, aber mit einem erhalten werden, § 10g EStG) sind ähnlich begünstigt.
• Voraussetzung ist stets die vorherige behördliche Bescheinigung – ohne sie erkennt das Finanzamt den erhöhten Abzug nicht an.

Für Makler ist dieser Punkt bei der Vermarktung von Baudenkmälern oder Objekten in Sanierungsgebieten an Selbstnutzer (nicht nur Kapitalanleger!) ein wichtiges Verkaufsargument, das oft übersehen wird, weil die klassische "Denkmal-AfA" meist nur für Vermieter beworben wird.

Eine Familie kauft ein denkmalgeschütztes Fachwerkhaus und saniert es für 200.000 Euro denkmalgerecht, um selbst darin zu wohnen. Da keine Vermietung erfolgt, kann sie die Sanierungskosten nicht als Werbungskosten absetzen. Über § 10f EStG kann sie aber 10 Jahre lang jeweils 18.000 Euro (9 % von 200.000 Euro) als Sonderausgaben in der Einkommensteuererklärung geltend machen – insgesamt 180.000 Euro.