Selbstkontrahierungsverbot

Der Begriff greift zwei rechtliche Grundgedanken auf, die für Makler in der Praxis von hoher Bedeutung sind:

• Provisionsrechtlich (§ 652 BGB): Ein Maklervertrag setzt voraus, dass der Makler eine unabhängige, unparteiische Vermittlungs- oder Nachweistätigkeit zwischen zwei Parteien erbringt. Tritt der Makler selbst als Käufer, Verkäufer oder wirtschaftlich Berechtigter (z. B. über eine eigene GmbH, Ehepartner, nahe Angehörige) auf, fehlt die für den Provisionsanspruch nötige Maklerstellung – ein Provisionsanspruch scheidet dann grundsätzlich aus, da niemand für die Vermittlung an sich selbst bezahlt werden soll.
• Zivilrechtlich (§ 181 BGB): Das allgemeine Verbot des Insichgeschäfts untersagt einem Vertreter, im Namen des Vertretenen mit sich selbst im eigenen Namen oder als Vertreter eines Dritten ein Rechtsgeschäft abzuschließen, sofern ihm dies nicht ausdrücklich gestattet wurde. Für Makler mit Abschlussvollmacht (was selten, aber möglich ist) gilt dies unmittelbar.
• Praxisfälle: Verkauft ein Makler ein Objekt aus seinem eigenen Bestand oder das eines Angehörigen, muss er dies gegenüber Interessenten offenlegen (Transparenzpflicht) – tut er dies nicht, drohen neben dem Wegfall der Provision auch wettbewerbsrechtliche und standesrechtliche Konsequenzen sowie ggf. Schadensersatzansprüche wegen Interessenkonflikts.
• Doppeltätigkeit als Grenzfall: Abzugrenzen ist das Selbstkontrahierungsverbot von der grundsätzlich zulässigen Doppeltätigkeit (Makler vermittelt für beide Vertragsparteien, ist aber selbst nicht Vertragspartei) – diese ist unter Offenlegung erlaubt, während das echte Insichgeschäft (Makler = Vertragspartei) den Provisionsanspruch grundsätzlich ausschließt.
• Für die Berufspraxis bedeutet das: Möchte ein Makler ein eigenes Objekt verkaufen, muss er dies klar als Eigenverkauf kennzeichnen und darf hierfür keine Maklerprovision verlangen, sondern allenfalls den Kaufpreis vereinnahmen.

Ein Makler bietet über sein Portal eine Eigentumswohnung an, die tatsächlich seiner eigenen Vermögensverwaltungs-GmbH gehört, ohne dies offenzulegen. Verlangt er von einem Käufer zusätzlich zur Kaufsumme eine Maklerprovision, ist dieser Anspruch nach dem Selbstkontrahierungsverbot unbegründet – der Käufer kann die Zahlung zurückfordern.