Interessenkonflikt (Makler)
Auch: Interessenkollision · Doppeltätigkeit
Ein Interessenkonflikt liegt vor, wenn der Makler eigene Interessen oder die eines weiteren Auftraggebers verfolgt, die den Interessen seines Kunden entgegenstehen – etwa bei verschwiegener Doppeltätigkeit für beide Vertragsparteien oder bei Täuschung über wertrelevante Umstände. Ein vertragswidriger Interessenkonflikt kann nach § 654 BGB zur vollständigen Verwirkung des Provisionsanspruchs führen.
Ausführliche Erklärung
Der Makler schuldet seinem Auftraggeber Loyalität und darf dessen Vertrauen nicht zugunsten eigener oder fremder Interessen missbrauchen. § 654 BGB sanktioniert dies streng: Handelt der Makler dem Inhalt des Vertrags zuwider für den anderen Teil oder verstößt er in schwerwiegender Weise gegen seine Vertragspflichten, verliert er seinen Anspruch auf Maklerlohn vollständig – unabhängig davon, ob dem Auftraggeber überhaupt ein Schaden entstanden ist.
Typische Fallgruppen des Interessenkonflikts:
- Unzulässige Doppeltätigkeit: Der Makler ist gleichzeitig für Käufer und Verkäufer (oder Vermieter und Mieter) tätig und handelt dabei zumindest für eine Seite als Vermittlungsmakler, ohne die Doppeltätigkeit offenzulegen. Die Rechtsprechung ist bei reinen Nachweismaklern großzügiger als bei echten Vermittlungsmaklern, die eine Seite aktiv beraten oder verhandeln.
- Verschweigen wertrelevanter Informationen: Der Makler verschweigt dem Auftraggeber Umstände, die für dessen Entscheidung relevant sind, etwa ein höheres Konkurrenzangebot.
- Eigengeschäfte: Der Makler kauft oder verkauft selbst (oder über nahestehende Personen) das vermittelte Objekt, ohne dies offenzulegen.
Eine Doppeltätigkeit als solche ist nicht generell verboten – problematisch wird sie erst durch Verschweigen oder durch die Übernahme einer beratenden Rolle für beide Seiten, die miteinander unvereinbar ist. Offenlegung gegenüber beiden Parteien ist daher der zentrale Schutzmechanismus gegen die Provisionsverwirkung.
Beispiel aus der Praxis
Ein Makler vermittelt ein Haus und berät gleichzeitig, ohne dies offenzulegen, den Käufer intensiv bei der Preisverhandlung gegen den Verkäufer. Als der Verkäufer davon erfährt, verweigert er die Zahlung der Provision – zu Recht, denn die verschwiegene, parteiische Doppeltätigkeit begründet nach § 654 BGB die vollständige Verwirkung des Provisionsanspruchs.