Erhaltungssatzung
Auch: Milieuschutzsatzung
Die Erhaltungssatzung ist eine gemeindliche Satzung, mit der bestimmte städtebauliche Gebiete unter besonderen Schutz gestellt werden: Abriss, bauliche Änderungen oder Nutzungsänderungen von Gebäuden bedürfen dort einer eigenen Genehmigung, unabhängig von der Baugenehmigung. In der wohnungspolitischen Variante wird sie meist als „Milieuschutzsatzung" bezeichnet.
Ausführliche Erklärung
§ 172 BauGB unterscheidet drei Zwecke, zu denen Gemeinden eine Erhaltungssatzung erlassen können:
1. Nr. 1 – Erhaltung der städtebaulichen Eigenart eines Gebiets aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt (z. B. historisches Ortsbild, ohne dass Denkmalschutz vorliegt).
2. Nr. 2 – Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (klassischer „Milieuschutz"): Ziel ist, Verdrängung angestammter Bevölkerungsgruppen durch Luxusmodernisierung, Umwandlung in Eigentumswohnungen und daraus folgende Mietsteigerungen zu verhindern – vor allem in Großstädten mit angespanntem Wohnungsmarkt.
3. Nr. 3 – Vorbereitung städtebaulicher Umstrukturierungsmaßnahmen (z. B. Umnutzung ehemaliger Gewerbe- oder Militärareale).
Die praxisrelevanteste Variante ist die Milieuschutzsatzung nach Nr. 2. In einem Erhaltungssatzungsgebiet bedürfen folgende Maßnahmen einer gesonderten Genehmigung nach § 172 Abs. 1 BauGB:
- Rückbau, Änderung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen,
- die Begründung von Wohnungseigentum an bestehenden Gebäuden (Umwandlung in Eigentumswohnungen) – die Genehmigung kann hier besonders restriktiv gehandhabt werden,
- bauliche Maßnahmen, die über den zeitgemäßen Ausstattungszustand hinausgehen (Luxusmodernisierung).
Genehmigungen können versagt werden, wenn die Maßnahme die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung nachteilig verändern würde (z. B. übermäßige Grundrissvergrößerungen, Anbau von Balkonen/Aufzügen über das ortsübliche Maß hinaus, Umwandlung in Eigentumswohnungen bei angespanntem Wohnungsmarkt gemäß § 250 BauGB in Verbindung mit landesrechtlichen Umwandlungsverordnungen). Für Makler ist die Erhaltungssatzung von hoher praktischer Relevanz: Modernisierungs- und Umwandlungsvorhaben in Milieuschutzgebieten (z. B. Berlin, München, Hamburg, Frankfurt) sind erheblich eingeschränkt, was Investitionsentscheidungen, Sanierungsstrategien und die Vermarktbarkeit als Eigentumswohnung unmittelbar beeinflusst. Der Gemeinde steht zudem in Erhaltungssatzungsgebieten ein besonderes Vorkaufsrecht zu (§ 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB).
Beispiel aus der Praxis
In einem Berliner Milieuschutzgebiet möchte ein Käufer ein Altbau-Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen umwandeln und dabei die Wohnungen umfassend luxussanieren (neue Aufzüge, große Balkone, hochwertige Bäder). Für die Umwandlung und die geplanten Baumaßnahmen ist eine gesonderte Genehmigung nach der Erhaltungssatzung erforderlich, die versagt werden kann, wenn dies zur Verdrängung der bisherigen Mieterstruktur führen würde.
Rechtsgrundlage
- § 172 BauGB – Regelt die drei Erhaltungssatzungstypen sowie die Genehmigungspflicht für bauliche Maßnahmen und Umwandlungen im Satzungsgebiet.
- § 250 BauGB – Ergänzende Regelung zum Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in angespannten Wohnungsmärkten.
- § 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB – Besonderes gemeindliches Vorkaufsrecht in Erhaltungssatzungsgebieten.