Umwandlungsverbot

Mit dem Baulandmobilisierungsgesetz wurde 2021 der neue § 250 BauGB eingeführt. Er ermächtigt die Landesregierungen, per Rechtsverordnung Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten zu bestimmen, in denen die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum – also die Umwandlung eines vermieteten Mehrfamilienhauses in einzeln veräußerbare Eigentumswohnungen – einer behördlichen Genehmigung bedarf. Der Genehmigungsvorbehalt greift grundsätzlich bei Wohngebäuden mit mehr als fünf Wohnungen; die Länder können abweichend davon eine Schwelle zwischen drei und fünfzehn Wohnungen festlegen.

Das Gesetz sieht mehrere Ausnahmen vor, in denen die Umwandlung trotz Genehmigungsvorbehalt zulässig ist – etwa bei Teilung im Rahmen einer Erbauseinandersetzung unter Miterben, bei Zuwendung an Familienangehörige des Eigentümers, bei besonderer wirtschaftlicher Härte oder wenn sich mindestens zwei Drittel der Mieter im Gebäude verbindlich (notariell) zum Erwerb ihrer Wohnung verpflichten. Zahlreiche Bundesländer und Kommunen – darunter Berlin – haben von der Verordnungsermächtigung Gebrauch gemacht; die konkreten Regelungen sind zeitlich befristet und müssen regelmäßig verlängert werden.

Für Makler ist das Umwandlungsverbot relevant, weil es die Verkaufsstrategie bei vermieteten Mehrfamilienhäusern in betroffenen Gebieten grundlegend beeinflusst: Eine geplante Aufteilung in Eigentumswohnungen zur Einzelveräußerung kann genehmigungspflichtig und im Ergebnis unzulässig sein, sofern keine der gesetzlichen Ausnahmen greift.

Ein Investor möchte ein Mehrfamilienhaus mit acht vermieteten Wohnungen in einer als angespannt ausgewiesenen Gemeinde in Wohnungseigentum aufteilen und einzeln verkaufen. Da mehr als fünf Wohnungen betroffen sind und keine der gesetzlichen Ausnahmen (Erbfall, Familienangehörige, Zweidrittel-Erwerbszusage der Mieter) vorliegt, benötigt er hierfür eine behördliche Genehmigung nach § 250 BauGB, die versagt werden kann.