Umwandlungskündigungssperrfrist
Auch: Kündigungssperrfrist nach Umwandlung · Sperrfrist nach Umwandlung
Wird eine vermietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und anschließend an einen Dritten verkauft, darf der neue Eigentümer dem bestehenden Mieter für eine gesetzlich festgelegte Sperrfrist nicht wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung kündigen. Diese Frist schützt Mieter vor Verdrängung im Zuge von Umwandlungswellen.
Ausführliche Erklärung
§ 577a BGB verlängert für Fälle der Umwandlung vermieteten Wohnraums in Wohnungseigentum den Kündigungsschutz des Mieters gegenüber einem Erwerber:
- Grundsperrfrist: Drei Jahre ab Veräußerung der neu entstandenen Eigentumswohnung an den Erwerber. Während dieser Zeit ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) oder wegen wirtschaftlicher Verwertungshinderung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) ausgeschlossen.
- Verlängerte Sperrfrist: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Landesregierungen per Rechtsverordnung die Sperrfrist auf bis zu zehn Jahre verlängern (§ 577a Abs. 2 BGB). Viele Bundesländer und Großstädte (z. B. Berlin, München, Hamburg, Frankfurt) haben von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht.
- Fristbeginn: Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, zu dem das Wohnungseigentum entstanden ist und der Erwerber als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde – nicht bereits mit dem Umwandlungsbeschluss.
- Umgehungsschutz: Auch Ketten- und Zwischenerwerbe (z. B. Verkauf an eine GmbH und anschließend an eine Privatperson) können die Sperrfrist nicht verkürzen; § 577a Abs. 1a BGB erfasst auch bestimmte Umgehungskonstruktionen.
Für Makler ist die Umwandlungskündigungssperrfrist ein zentrales Prüfkriterium beim Verkauf umgewandelter Eigentumswohnungen an Kapitalanleger: Käufer, die eine vermietete Eigentumswohnung zur Eigennutzung erwerben möchten, müssen über die verlängerte Sperrfrist aufgeklärt werden, da eine Eigenbedarfskündigung erst nach deren Ablauf möglich ist. Wird diese Aufklärungspflicht verletzt, drohen dem Makler Haftungsrisiken.
Beispiel aus der Praxis
Ein Investor kauft ein Mehrfamilienhaus, teilt es in Eigentumswohnungen auf und verkauft eine Einheit an eine Privatperson, die dort selbst einziehen möchte. Da das Objekt in einer Gemeinde mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt, hat die Landesregierung die Sperrfrist per Verordnung auf zehn Jahre verlängert – der Käufer kann dem bestehenden Mieter also frühestens nach Ablauf dieser zehn Jahre wegen Eigenbedarfs kündigen.
Rechtsgrundlage
- § 577a BGB – Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung: regelt die Grundsperrfrist von drei Jahren sowie die Möglichkeit einer Verlängerung auf bis zu zehn Jahre durch Landesverordnung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt.