Mietpreisbindung

Mietpreisbindung entsteht, wenn der Bau oder die Modernisierung einer Wohnung mit öffentlichen Fördermitteln (zinsgünstige Darlehen, Zuschüsse) unterstützt wurde. Als Gegenleistung unterliegt die Wohnung für die Dauer der Förderung zwei Bindungen: einer Belegungsbindung (Vermietung nur an Haushalte mit Wohnberechtigungsschein bzw. innerhalb bestimmter Einkommensgrenzen) und einer Mietpreisbindung im engeren Sinne (Begrenzung auf die Kostenmiete, also die tatsächlich umlagefähigen Kapital- und Bewirtschaftungskosten zuzüglich zulässiger Erträge – nicht die Marktmiete).

Rechtliche Grundlage ist für seit 2002 geförderten Wohnraum das Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) des Bundes, das die Wohnraumförderung den Ländern übertragen hat; die Länder haben eigene Wohnraumförderungsgesetze mit Detailregelungen erlassen. Für ältere Förderfälle gelten historische Vorschriften wie das Zweite Wohnungsbaugesetz fort. Die Bindungsdauer ist zeitlich begrenzt und richtet sich nach Förderart und -zeitpunkt; nach Ablauf der Bindung fällt die Wohnung in den freien Wohnungsmarkt und unterliegt dann den allgemeinen Regeln (ortsübliche Vergleichsmiete, ggf. Mietpreisbremse).

Wichtig für die Maklerpraxis: Die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) ist von der Mietpreisbindung strikt zu unterscheiden. Sie gilt nur für nicht preisgebundenen Wohnraum auf dem freien Markt und begrenzt dort die Miete bei Neuvermietung auf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete; auf preisgebundenen (Sozial-)Wohnraum findet sie keine Anwendung, weil dort ohnehin die strengere Kostenmiete gilt.

Eine Wohnung wurde 2010 mit öffentlichen Fördermitteln errichtet und unterliegt für 20 Jahre der Mietpreisbindung. Der Vermieter darf nur die kalkulierte Kostenmiete verlangen und die Wohnung nur an Haushalte mit gültigem Wohnberechtigungsschein vermieten. Erst nach Ablauf der Bindungsfrist kann er die Wohnung zur ortsüblichen Vergleichsmiete am freien Markt anbieten.