Erhaltungssatzungsvermerk
Auch: § 172 BauGB · Milieuschutzgebiet · Genehmigungsvorbehalt Erhaltungssatzung
Der Erhaltungssatzungsvermerk weist darauf hin, dass ein Grundstück in einem Gebiet liegt, für das die Gemeinde eine Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB erlassen hat. In solchen Gebieten – oft als "Milieuschutzgebiete" bekannt – bedürfen Abriss, bauliche Änderungen und teils auch die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen einer gesonderten Genehmigung der Gemeinde.
Ausführliche Erklärung
§ 172 BauGB erlaubt Gemeinden, in bestimmten Gebieten durch Satzung einen Genehmigungsvorbehalt für den Rückbau, die Änderung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen einzuführen. Es werden drei Zielrichtungen unterschieden:
- Nr. 1 – Städtebauliche Eigenart: Erhaltung der städtebaulichen Gestalt eines Gebiets (z. B. historische Straßenzüge).
- Nr. 2 – Zusammensetzung der Wohnbevölkerung ("Milieuschutz"): Schutz der Wohnbevölkerung vor Verdrängung durch aufwertende bauliche Maßnahmen (Luxussanierungen) – die in der Praxis häufigste und für Makler relevanteste Variante, meist in großstädtischen Innenstadtquartieren.
- Nr. 3 – Umstrukturierungsgebiete: Sicherung geplanter städtebaulicher Umstrukturierungsmaßnahmen.
In Milieuschutzgebieten (Nr. 2) sind unter anderem folgende Vorhaben genehmigungspflichtig: Rückbau, Nutzungsänderung, wesentliche bauliche Verbesserungen über den zeitgemäßen Ausstattungsstandard hinaus (z. B. Grundrissänderungen, Anbau von Balkonen, zweites Bad) sowie – nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB in Verbindung mit landesrechtlichen Umwandlungsverordnungen – die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.
Praxisrelevante Punkte für Makler:
- Grundbucheintragung: Anders als etwa der Sanierungsvermerk (§ 143 BauGB) wird die Lage in einem Erhaltungssatzungsgebiet nicht zwingend im Grundbuch eingetragen. Makler und Käufer müssen die Geltung einer Erhaltungssatzung daher über das Bauamt bzw. die einschlägigen städtischen Karten/Satzungsverzeichnisse prüfen.
- Vorkaufsrecht der Gemeinde: In Milieuschutzgebieten stand Gemeinden bis zu einer wegweisenden Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG, Urteil vom 09.11.2021, Az. 4 C 1.20) häufig ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB zu. Das BVerwG hat die Ausübungsvoraussetzungen seither erheblich verschärft: Ein bloßer allgemeiner Milieuschutzzweck genügt nicht mehr, es müssen konkrete städtebauliche Missstände vorliegen. Seit der BauGB-Novelle 2024 wurde die Vorschrift zudem angepasst.
- Umwandlungsverbot: In vielen Bundesländern (auf Grundlage von § 250 BauGB bzw. landesrechtlichen Umwandlungsverordnungen) ist die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Milieuschutzgebieten für mehrere Jahre genehmigungspflichtig oder faktisch ausgeschlossen – ein zentraler Punkt bei der Vermarktung von Eigentumswohnungen in solchen Lagen.
- Käuferaufklärung: Der Makler sollte Käufer und Verkäufer frühzeitig darauf hinweisen, dass geplante Modernisierungen oder eine Aufteilung in Wohnungseigentum in Milieuschutzgebieten genehmigungspflichtig sein können und die Genehmigung versagt werden kann.
Beispiel aus der Praxis
Ein Investor möchte ein Mehrfamilienhaus in einem Berliner Milieuschutzgebiet sanieren und anschließend die Wohnungen einzeln als Eigentumswohnungen verkaufen. Sowohl die geplante Sanierung (Grundrissänderungen, neue Balkone) als auch die Umwandlung in Eigentumswohnungen bedürfen der Genehmigung des Bezirksamts – die Genehmigung kann versagt werden, wenn dadurch eine Verdrängung der bisherigen Mieterschaft droht.
Rechtsgrundlage
- § 172 BauGB – Grundnorm der Erhaltungssatzung mit Genehmigungsvorbehalt für bauliche Änderungen.
- § 173 BauGB – Regelt die Erteilung bzw. Versagung der erforderlichen Genehmigung.
- § 250 BauGB i. V. m. landesrechtlichen Umwandlungsverordnungen – Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in angespannten Wohnungsmärkten.