Gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde
Auch: § 24 BauGB · Kommunales Vorkaufsrecht
Das gesetzliche Vorkaufsrecht der Gemeinde erlaubt es einer Kommune, unter bestimmten im Baugesetzbuch geregelten Voraussetzungen anstelle des im Kaufvertrag vorgesehenen Käufers in den Vertrag einzutreten und das Grundstück selbst zu erwerben. Es dient städtebaulichen Zielen wie der Sicherung von Sanierungsmaßnahmen, dem Milieuschutz oder der Umsetzung von Bebauungsplänen.
Ausführliche Erklärung
§ 24 BauGB zählt die Fallgruppen abschließend auf, in denen der Gemeinde ein Vorkaufsrecht zusteht, unter anderem bei Grundstücken:
- im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit sie für öffentliche Zwecke vorgesehen sind,
- in förmlich festgelegten Sanierungs- und Entwicklungsgebieten,
- in Umlegungsgebieten,
- in bestimmten Gebieten des Küsten- und Hochwasserschutzes sowie
- (mit erheblichen Einschränkungen seit der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts) in Erhaltungssatzungsgebieten (Milieuschutz, § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB).
Wichtige Verfahrensschritte und Praxispunkte:
- Mitteilungspflicht: Nach Abschluss eines Kaufvertrags über ein betroffenes Grundstück muss der Notar den Vertrag der Gemeinde mitteilen (§ 28 Abs. 1 BauGB). Erst mit Zugang dieser Mitteilung beginnt die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts.
- Ausübungsfrist: Die Gemeinde muss ihr Vorkaufsrecht innerhalb von zwei Monaten nach Mitteilung ausüben (§ 28 Abs. 2 BauGB); andernfalls erlischt es für diesen Verkaufsfall, und der Notar kann ein Negativzeugnis ausstellen.
- Ausschlussgründe (§ 26 BauGB): Das Vorkaufsrecht ist unter anderem ausgeschlossen, wenn der Käufer bereits im Verwandtschaftsverhältnis zum Verkäufer steht oder das Grundstück bereits entsprechend den städtebaulichen Zielen genutzt wird bzw. genutzt werden soll.
- Abwendungsrecht (§ 27 BauGB): Der vertraglich vorgesehene Käufer kann die Ausübung des Vorkaufsrechts abwenden, indem er sich verpflichtet, die mit dem Vorkaufsrecht verfolgten städtebaulichen Ziele selbst zu erfüllen (z. B. Verzicht auf Luxusmodernisierung, Erhalt bezahlbarer Mietwohnungen).
- Preisbindung: Übt die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht aus, tritt sie grundsätzlich zu den im ursprünglichen Kaufvertrag vereinbarten Bedingungen (insbesondere zum vereinbarten Kaufpreis) in den Vertrag ein.
Wichtige Rechtsprechungsentwicklung: Mit Urteil vom 09.11.2021 (Az. 4 C 1.20) hat das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) die Ausübung des Vorkaufsrechts in Milieuschutzgebieten erheblich eingeschränkt: Ein bloßer allgemeiner Milieuschutzzweck reicht nicht mehr aus – die Gemeinde muss darlegen, dass konkret zu erwartende städtebauliche Missstände vorliegen, denen mit dem Vorkaufsrecht begegnet werden soll. Viele Kommunen üben seither das Vorkaufsrecht in solchen Gebieten deutlich seltener aus.
Beispiel aus der Praxis
Ein Investor kauft ein Mehrfamilienhaus in einem Sanierungsgebiet. Der Notar teilt den Kaufvertrag der zuständigen Gemeinde mit. Innerhalb der Zweimonatsfrist entscheidet sich die Gemeinde, ihr Vorkaufsrecht auszuüben, um das Gebäude im Rahmen der städtebaulichen Sanierung selbst zu erwerben und für sozial gebundenen Wohnraum zu nutzen – der ursprüngliche Käufer wird dadurch aus dem Vertrag verdrängt, erhält aber keinen höheren Preis, da die Gemeinde zu den vereinbarten Konditionen eintritt.
Rechtsgrundlage
- § 24 BauGB – Abschließende Aufzählung der Fallgruppen des gesetzlichen Vorkaufsrechts der Gemeinde.
- § 25 BauGB – Besonderes Vorkaufsrecht zur Sicherung einer beabsichtigten Planung.
- § 26 BauGB – Ausschlussgründe für die Ausübung des Vorkaufsrechts.
- § 27 BauGB – Abwendungsrecht des Käufers durch Erfüllung der städtebaulichen Ziele.
- § 28 BauGB – Verfahren, Mitteilungspflicht und Ausübungsfrist.