Gesonderte und einheitliche Feststellung von Einkünften
Auch: §180 AO · Feststellungserklärung Vermietung · einheitliche und gesonderte Feststellung
Gehört eine vermietete Immobilie mehreren Personen gemeinsam (z. B. Ehegatten, Erbengemeinschaft, GbR), werden die Vermietungseinkünfte nicht bei jedem einzeln, sondern zentral beim zuständigen Finanzamt der Immobilie "gesondert und einheitlich" festgestellt und anschließend anteilig auf die Miteigentümer verteilt.
Ausführliche Erklärung
Das Verfahren nach § 180 Abs. 1 Nr. 2a AO dient der Verwaltungsvereinfachung und Einheitlichkeit der Besteuerung, wenn an Einkünften mehrere Personen beteiligt sind und die Einkünfte diesen Personen steuerlich zuzurechnen sind:
- Typische Konstellationen für Makler und Verwalter: Ehepaare als Miteigentümer einer vermieteten Immobilie, Erbengemeinschaften, die eine geerbte Immobilie vermieten, oder Grundstücksgemeinschaften/GbRs, die gemeinsam Bestandsobjekte halten.
- Zuständig ist das Finanzamt am Lageort der Immobilie (Belegenheitsfinanzamt), nicht das Wohnsitzfinanzamt der einzelnen Beteiligten.
- Es wird eine eigene Feststellungserklärung (Anlage FE 1, FE 2, FE 3) abgegeben, in der Einnahmen, Werbungskosten und der Gesamtüberschuss/-verlust der Immobilie ermittelt werden.
- Das Finanzamt erlässt einen Feststellungsbescheid, der die Einkünfte auf die Beteiligten nach ihren Anteilen (z. B. Miteigentumsanteil, Erbquote) aufteilt; dieser Bescheid ist bindend (Grundlagenbescheid) für die individuellen Einkommensteuerbescheide der Beteiligten.
- Ausnahme: Bei Ehegatten, die zusammen veranlagt werden und die Immobilie zu je 50 % oder in einfachen, unstrittigen Verhältnissen halten, verzichtet die Finanzverwaltung häufig aus Vereinfachungsgründen auf ein gesondertes Feststellungsverfahren (Angabe in der gemeinsamen Steuererklärung genügt).
- Für Makler und Verwalter relevant, wenn sie Mietverwaltungen für Erbengemeinschaften oder Gemeinschaften betreuen: Die korrekte Zuordnung von Einnahmen/Ausgaben zu den Beteiligten erleichtert die Feststellungserklärung erheblich.
Beispiel aus der Praxis
Drei Geschwister erben ein vermietetes Mehrfamilienhaus zu gleichen Teilen. Da die Mieteinnahmen mehreren Personen zuzurechnen sind, gibt die Erbengemeinschaft eine Feststellungserklärung beim Lagefinanzamt ab. Das Finanzamt stellt den Gesamtüberschuss fest und teilt ihn zu je einem Drittel den Geschwistern zu, die den Betrag dann in ihrer jeweiligen persönlichen Einkommensteuererklärung übernehmen.
Rechtsgrundlage
- § 180 Abs. 1 Nr. 2a AO – Rechtsgrundlage für die gesonderte und einheitliche Feststellung von Einkünften bei mehreren Beteiligten.
- § 179 AO – Allgemeine Regelung zu Feststellungsbescheiden als Grundlagenbescheide.