GbR (Immobilien)
Auch: Immobilien-GbR · Gesellschaft bürgerlichen Rechts für Immobilienerwerb
Eine GbR (Immobilien) ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die von mehreren Personen zu dem Zweck gegründet wird, gemeinsam eine Immobilie zu erwerben, zu halten oder zu verwalten. Sie ist im Immobilienbereich vor allem bei Ehepaaren, Erbengemeinschaften, Bauherrengemeinschaften und kleineren privaten Investorengruppen verbreitet.
Ausführliche Erklärung
Die GbR ist die einfachste gesellschaftsrechtliche Form, um Immobilieneigentum auf mehrere Schultern zu verteilen, ohne eine Kapitalgesellschaft gründen zu müssen. Seit der Reform des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) zum 1. Januar 2024 hat sich die rechtliche Behandlung deutlich verändert:
- Rechtsfähigkeit: Nach § 705 Abs. 2 BGB ist die GbR rechtsfähig, wenn sie nach dem gemeinsamen Willen der Gesellschafter am Rechtsverkehr teilnehmen soll – das ist beim gemeinsamen Immobilienerwerb praktisch immer der Fall. Die (rechtsfähige) GbR selbst wird dann Eigentümerin, nicht die Gesellschafter in Bruchteils- oder Gesamthandsgemeinschaft.
- Gesellschaftsregister: Gesellschafter können die GbR freiwillig in das neue Gesellschaftsregister eintragen lassen (§ 707 BGB); sie wird dadurch zur „eGbR" (eingetragene GbR).
- Voreintragungsobliegenheit im Grundbuch: Will eine rechtsfähige GbR selbst als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen werden oder über ein eingetragenes Recht verfügen, muss sie zuvor im Gesellschaftsregister eingetragen sein (§ 47 Abs. 2 GBO). In der Praxis führt dies dazu, dass praktisch jede GbR, die Immobilien erwerben oder verkaufen will, vorher als eGbR eintragen lassen muss.
- Haftung: Die Gesellschafter haften für Verbindlichkeiten der GbR grundsätzlich persönlich und gesamtschuldnerisch, was bei größeren Immobilienengagements ein wichtiger Abgrenzungspunkt zu haftungsbeschränkten Strukturen (GmbH, GmbH & Co. KG) ist.
- Steuerliche Einordnung: Erzielt die GbR lediglich Vermietungseinkünfte ohne gewerbliche Prägung, werden ihr die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung anteilig zugerechnet (vermögensverwaltende GbR); bei gewerblicher Tätigkeit oder Überschreiten der Drei-Objekt-Grenze drohen gewerbliche Einkünfte.
Beispiel aus der Praxis
Ein Ehepaar erwirbt gemeinsam mit den beiden erwachsenen Kindern ein Mehrfamilienhaus zur Kapitalanlage. Die vier Beteiligten gründen dafür eine GbR, lassen diese als eGbR in das Gesellschaftsregister eintragen und erst danach die GbR selbst als Eigentümerin im Grundbuch eintragen. Die Mieteinnahmen werden anteilig den vier Gesellschaftern als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zugerechnet.
Rechtsgrundlage
- § 705 BGB – Rechtsnatur der Gesellschaft bürgerlichen Rechts, Rechtsfähigkeit bei Teilnahme am Rechtsverkehr.
- § 707 BGB – Anmeldung zur Eintragung in das Gesellschaftsregister.
- § 47 Abs. 2 GBO – Voreintragungsobliegenheit: Eintragung der GbR im Grundbuch setzt Eintragung im Gesellschaftsregister voraus.