Grundstücksgemeinschaft
Auch: Miteigentümergemeinschaft · Bruchteilsgemeinschaft an einem Grundstück
Eine Grundstücksgemeinschaft liegt vor, wenn ein Grundstück mehreren Personen gemeinsam gehört. Rechtlich handelt es sich meist um eine Bruchteilsgemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB, in bestimmten Fällen – etwa bei einer Erbengemeinschaft – um eine Gesamthandsgemeinschaft.
Ausführliche Erklärung
Das deutsche Recht kennt zwei Grundformen gemeinsamen Eigentums: die Bruchteilsgemeinschaft und die Gesamthandsgemeinschaft. Bei einer Grundstücksgemeinschaft ist meist die Bruchteilsgemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB gemeint: Mehrere Personen sind zu ideellen Bruchteilen (z. B. je zur Hälfte oder zu einem Drittel) Miteigentümer desselben Grundstücks. Für das Miteigentum nach Bruchteilen an einer Sache – wozu auch Grundstücke zählen – enthält das Gesetz in §§ 1008 bis 1011 BGB ergänzende Sonderregelungen, die im Verhältnis zu den allgemeinen Vorschriften der Bruchteilsgemeinschaft vorgehen.
Jeder Miteigentümer verfügt über seinen ideellen Anteil grundsätzlich frei (Verkauf, Belastung, Vererbung), ohne dass die übrigen Miteigentümer zustimmen müssen. Die Verwaltung und Nutzung des gemeinsamen Grundstücks erfolgt hingegen grundsätzlich gemeinschaftlich: Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung werden mit Stimmenmehrheit nach der Größe der Anteile beschlossen (§ 745 BGB), außergewöhnliche Maßnahmen bedürfen der Zustimmung aller. Jeder Miteigentümer kann grundsätzlich jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§ 749 BGB), bei einem Grundstück in der Regel im Wege der Teilungsversteigerung, sofern eine Realteilung nicht möglich oder gewollt ist.
Abzugrenzen ist die Bruchteilsgemeinschaft von der Gesamthandsgemeinschaft, bei der die Berechtigten nicht über einen frei verfügbaren Anteil verfügen, sondern das Vermögen der Gemeinschaft als Ganzes zusteht – klassisches Beispiel ist die Erbengemeinschaft (§ 2032 BGB), in der die Erben ein geerbtes Grundstück gemeinsam zur gesamten Hand halten, bis die Erbengemeinschaft auseinandergesetzt wird.
Beispiel aus der Praxis
Zwei Geschwister erben von ihrem verstorbenen Vater ein unbebautes Grundstück und werden dadurch zunächst Mitglieder einer Erbengemeinschaft (Gesamthandsgemeinschaft). Nach der Erbauseinandersetzung erhalten beide je einen hälftigen Miteigentumsanteil und werden damit zu Mitgliedern einer Bruchteilsgemeinschaft (Grundstücksgemeinschaft), im Grundbuch eingetragen als "je zur ideellen Hälfte".
Rechtsgrundlage
- § 741 ff. BGB – Grundregeln der Bruchteilsgemeinschaft (Gemeinschaft nach Bruchteilen).
- § 1008 bis § 1011 BGB – ergänzende Sonderregeln für das Miteigentum an einer Sache (u. a. Grundstücke).
- § 2032 BGB – Erbengemeinschaft als Sonderfall der Gesamthandsgemeinschaft an einem Nachlassgrundstück.