Vermietungseinkünfte

§ 21 Abs. 1 EStG erfasst Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung unbeweglichen Vermögens – insbesondere von Grundstücken, Gebäuden und Gebäudeteilen –, aber auch bestimmter beweglicher Sachen sowie zivilrechtlich grundstücksgleicher Rechte (z. B. Erbbaurecht). Anders als bei Gewinneinkünften wird bei den Vermietungseinkünften der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten ermittelt (§ 2 Abs. 2 Nr. 2 EStG), wobei das Zu- und Abflussprinzip (§ 11 EStG) maßgeblich ist. Zu den abzugsfähigen Werbungskosten zählen insbesondere die Abschreibung (AfA), Schuldzinsen für Finanzierungsdarlehen, Erhaltungsaufwendungen, Verwaltungskosten und nicht umlagefähige Nebenkosten.

Eine besondere Regelung betrifft die verbilligte Vermietung an Angehörige oder Dritte: Nach § 21 Abs. 2 EStG muss bei dauerhaft vermieteten Wohnungen geprüft werden, in welchem Verhältnis das vereinbarte Entgelt zur ortsüblichen Marktmiete steht. Beträgt die vereinbarte Miete weniger als 50 % der ortsüblichen Miete, ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen, mit der Folge, dass Werbungskosten nur anteilig abziehbar sind. Beträgt die Miete mindestens 66 % (zwei Drittel) der ortsüblichen Miete, gilt die Vermietung als vollentgeltlich, sodass sämtliche Werbungskosten abziehbar sind. Im Zwischenbereich von 50 % bis unter 66 % ist zusätzlich eine Totalüberschussprognose erforderlich, um die Einkünfteerzielungsabsicht nachzuweisen.

Fehlt bei einer Vermietung dauerhaft die Absicht, einen Totalüberschuss zu erzielen (z. B. bei dauerhaften Verlusten ohne wirtschaftlichen Hintergrund), können die Verluste steuerlich als sogenannte Liebhaberei nicht anerkannt werden.

Ein Vermieter erzielt aus einer Eigentumswohnung jährliche Mieteinnahmen von 12.000 Euro. Dem stehen Werbungskosten von 9.500 Euro gegenüber (AfA, Schuldzinsen, Verwaltungskosten). Die steuerpflichtigen Vermietungseinkünfte betragen somit 2.500 Euro, die der tariflichen Einkommensteuer unterliegen.