Verbilligte Vermietung
Auch: 66-Prozent-Regel · verbilligte Miete an Angehörige · teilentgeltliche Vermietung
Vermietet ein Eigentümer eine Wohnung – häufig an Familienangehörige – günstiger als ortsüblich, prüft das Finanzamt, ob die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete erreicht. Nur dann bleiben die Werbungskosten voll abziehbar; darunter erfolgt eine anteilige Kürzung.
Ausführliche Erklärung
Verbilligte Vermietungen kommen in der Praxis vor allem bei der Überlassung von Wohnungen an Kinder, Eltern oder andere nahe Angehörige vor. Steuerlich stellt sich die Frage, ob trotz der günstigen Miete die vollen Werbungskosten (AfA, Zinsen, Erhaltungsaufwand) abgezogen werden dürfen, obwohl die Einnahmenseite reduziert ist.
Die maßgebliche Grenze – seit dem Jahressteuergesetz 2020 mit Wirkung ab dem Veranlagungszeitraum 2021 vereinheitlicht:
- Beträgt die vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete (Kaltmiete zzgl. umlagefähiger Kosten), gilt die Vermietung als vollentgeltlich: Die Werbungskosten sind in voller Höhe abziehbar, unabhängig von einer Überschussprognose.
- Liegt die Miete unter 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, wird die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt (teilentgeltliches Rechtsgeschäft): Die Werbungskosten sind nur noch anteilig, entsprechend dem Verhältnis der tatsächlichen Miete zur ortsüblichen Miete, abziehbar.
Historische Einordnung (relevant bei Altfällen): Bis einschließlich Veranlagungszeitraum 2020 gab es eine zweigeteilte Prüfung mit den Schwellen 50 % und 66 %: Unter 50 % erfolgte automatisch die Aufteilung; zwischen 50 % und 66 % war zusätzlich eine Totalüberschussprognose erforderlich, um den vollen Werbungskostenabzug zu erhalten. Seit 2021 entfällt diese Prognoseprüfung, es gilt einheitlich die 66-Prozent-Schwelle.
Praxisrelevanz für den Makler:
- Bei Beratung zu Vermietungen an Angehörige sollte stets auf die ortsübliche Vergleichsmiete (z. B. aus dem Mietspiegel) abgestellt und dokumentiert werden, um spätere steuerliche Nachteile zu vermeiden.
- Die ortsübliche Miete umfasst nach der Rechtsprechung die Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Betriebskosten (Warmmiete-Vergleich).
- Auch Vermietungen an fremde Dritte zu einem symbolisch niedrigen Mietzins (z. B. aus sozialen Gründen) unterliegen derselben Prüfung.
Beispiel aus der Praxis
Ein Vater vermietet seiner Tochter eine Wohnung für 500 Euro Kaltmiete, obwohl die ortsübliche Vergleichsmiete bei 900 Euro läge – das entspricht rund 56 % und liegt damit unter der 66-Prozent-Grenze. Er kann seine Werbungskosten (z. B. 6.000 Euro pro Jahr) daher nicht voll, sondern nur zu 56 % (3.360 Euro) als Werbungskosten geltend machen. Läge die Miete bei mindestens 594 Euro (66 % von 900 Euro), wären die vollen Werbungskosten abziehbar.
Rechtsgrundlage
- § 21 Abs. 2 EStG – Aufteilung der Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil bei verbilligter Vermietung zu Wohnzwecken; Schwelle 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete (seit VZ 2021).